北京郊区楼市：低价盘成主力

7月以来，低价开盘的郊区项目相对密集。截至7月26日，73%的在售北京郊区项目价格低于2万元/平方米。最为典型的密云县，本月新开楼盘如绿地花都嘉园、懿品府小区、御东园小区和双井福园，售价均在1万元/平方米上下徘徊。 

　　跟风降价与低价推盘 

　　随着本月初领海朗文世家与旭辉御府的一场价格战，由此引发的成交热也带动了大兴项目的价格回落。据位于大兴黄村的绿地中央广场·新里西斯莱公馆项目负责人孙光正介绍，项目目前仅余的20多套房，如今最低价可低至1.9万元/平方米，项目同时还推出几套特价房，可在原价的基础上打八折。与此同时，首邑溪谷、红木林等多个大兴项目则采取办卡优惠的促销手段吸引客户。 

　　郊区楼市价格纷纷“跳水”，即将入市的新盘同样不甘示弱。记者从位于昌平小汤山核心度假区的纳帕澜郡售楼处了解到，该项目自6月初便推出“办卡可享受至开盘当日每天减500元房款”的优惠活动，预计于8月中旬正式开盘。该项目销售人员介绍，纳帕澜郡的预期开盘均价为1.4万元/平方米起，此价格与距离纳帕澜郡仅5公里左右的北七家限价商品房价格相去不远，低价入市之举可以说是出自对当前楼市形势的理性判断。 

　　亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，由于限购政策对于购房人群产生了抑制作用，导致成交量停滞、需求量骤减，供大于求的现象更加突出，而郊区的新盘供应量和库存量也对房价造成了挤压。她认为目前郊区低价房主要分两种情况：一种是新盘为树立项目形象、给后期销售奠定基础而采取低价策略，另一种是老盘在售过程中受各种压力影响而不得已降价。 

　　北京中原市场研究部认为，近些年郊区土地供应和住房供应增加，一些郊区房价上涨过快，在楼市出现调控的时候，这些区域房价敏感极易出现波动，而保障房供应的增加对商品房住宅成交和价格也产生影响，加之郊区二手房市场的降价反作用于新房的成交价格，造成郊区一些楼盘不得不通过增加折扣等优惠活动降低实际成交价格。 

　　新盘扎推 竞争加剧 

　　根据亚豪机构数据显示，2011年上半年（截止到6月28日），北京市新开盘住宅项目共117个，同比减少37.43%，商品住宅库存量突破10万套大关。亚豪机构预计8月份北京市场将有26个项目入市，其中绝大部分项目供应集中在房山、昌平等郊区。 

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，上半年，不少开发商出于对政策环境、市场环境的考虑而推迟了开盘计划，这必然导致下半年郊区新盘扎堆入市，加之楼市调控政策高压下刚需购房者的观望心理日趋明显，由此带来的资金回笼压力、销售压力令降价促销变得顺理成章。随着楼市调控政策继续发挥效力，以价换量的销售策略或将成为开发商的共识。如果说上半年只是个别新盘引起的跟风降价，那么下半年，新盘供应量集中的区县或将出现明显的价格回落。 

　　北京中原市场研究部分析，郊区楼市短期内的降价，会使观望的客户对市场的判断为继续下行，因此推迟入市的时间，而降价的幅度也直接影响着购房者的入市选择，刚性自住需求的选择机会增多，无形中给了开发商一定的压力。 

　　西斯莱公馆项目负责人孙光正则言简意赅地对郊区楼市给出了预测：市场的冷酷性决定了目前这种降价势头将继续延续。

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