兵分两路搞商业地产 华润“夹攻”万达？

华润集团旗下两家公司近日同时在商业地产方向发力，人们不禁好奇这会对商业地产龙头万达集团造成怎样的影响。

近日，华润万家旗下的区域型购物中心欢乐颂在深圳开业，并计划于未来5年内，将欢乐颂扩展至15~20家，这意味着这家零售巨头跨界进入商业地产。而华润集团旗下的华润置地[14.64 0.69%]主席王印在10月31日举行的股东会上表示，公司将考虑购买更多的商业用地。

上述两家华润旗下的公司，一家为零售业出身，另一家从地产业而来，却先后插足商业地产，华润集团是否欲双面夹攻商业地产界的巨头万达？

华润万家：立足商业运营

华润万家公司的高管表示，欢乐颂是华润万家旗下商业地产的主品牌，目前已在无锡、海口、哈尔滨、珠海、成都、合肥等多个一、二线城市全面启动。业界认为，此举标志着这家零售巨头正式将触角伸入商业地产。

实际上，华润万家的举动并不稀奇，麦德龙、特易购、家世界、宜家等零售巨头也在自建物业。

华高莱斯国际地产(北京)有限公司高级项目经理黄辉在接受《每日经济新闻》记者采访时对此评论说，零售公司步入商业地产主要缘于三个原因：首先，零售公司存在自建物业的需求，由于这些零售巨头的议价能力高，它们所占的场地的租金不高，但要求甚高，如占地面积大、层高要求高等，因此商业地产开发商并不是非常愿意将地块出租给这些零售巨头——双方是痛并将就着；其次，一些地方政府，尤其是二三线城市的地方政府很欢迎这些零售巨头，因为它们的进入可以带动商圈的形成，因此也愿意将一些地块直接卖给这些公司；最后，自建物业有利于其自身资产的升值。

据悉，欢乐颂内60%的店铺由华润万家自身的零售品牌占据，另外40%向外招商。零售业出身的华润万家，将欢乐颂的优势定位于商业，这可能会为欢乐颂带来不少商业运营上的相对竞争力。

万达：以地产反哺商业

华润旗下的华润置地虽然大本营驻扎于住宅地产，但目前该公司在商业地产上同样雄心勃勃。

华润置地主席王印不久前就直言，5~6年后，公司将把投资型物业占公司总盈利中的比例提高至40%，从而继续向“住宅开发+持有物业+增值服务”的路径转型。

华润集团旗下的这两家公司，一个从商业、另一个从地产的角度分别切入商业地产，似乎欲对商业地产业的老大万达形成夹攻之势。

对此，黄辉认为，华润与万达在商业地产方面的探索，走的是不同的路径：万达在以地产的方式运营商业，而华润更倾向于以商业的方式运营地产。

万达模式的核心竞争力在于单个项目产品开发中实现资金链的平衡，是以地产的方式运营商业，其中地产为出发点，商业为辅。

而不管是华润万家还是华润置地，其着眼点是后期的商业运营，而不是地产，是以商业的手法运营地产。

不过，另一位行内人士向《每日经济新闻》记者说，华润和万达只是路径选择不同，但不可否认，伴随它们各自的扩张，一旦在同一城市的同一区域相撞，必然会发生竞争。而在竞争中，拼的就是资金实力与经营管理能力。

论及资金实力，华润万家与华润置地的背后大股东华润集团，时下正在实行“孵化战略”，即充分利用集团的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持旗下相应公司的发展。以华润置地为例，中国不动产研究中心的统计数据显示，2004年至今，华润集团对华润置地进行了6次资产注入，注入的资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。6次资产注入使华润置地增加了1445万平方米的土地储备。

这位业内人士分析说，华润集团这种“孵化战略”，会为旗下公司华润置地、华润万家的商业地产扩张提供极大的资金支持。这一点是万达所不具备的。此外，万达时下这种高速扩张的路径，对目前快速发展的行业环境存在极大的依赖性，一旦中国房地产业的发展速度减缓或发生变局，这种发展路径就极可能会遇到麻烦。

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