2010，中国房地产市场的恒大赛季

2010年11月1日，恒大上市360天。

截止到10月底，恒大已完成全年400亿的销售目标，而从已公布的2010年年度中报以及之后的各项高走的数据上看，恒大事实上成为了业界老大万科最有力的挑战者。在这样的发展态势下，恒大如何平衡关系，一直是业界所关注的焦点。

内力决定速度

2010年恒大如此快的发展速度以及这么大的销售面积，是由什么决定的？

2010年上半年，恒大的在建面积从2006年的70多万平方米增长到2306万平方米，增长32倍；截至今年9月，恒大今年实现销售金额356亿元，比2006年全年增长超过20倍。

2010年恒大更大面积地铺开销售面，庞大的土储是恒大持续奔跑的保证。恒大2010年上半年新购土地26宗，新增土地储备建筑面积2221.5万平方米，成为2010年新增土地储备量最大的地产公司。恒大储地但绝不囤地，恒大土地储备是为需而备，是企业正常发展而配备的生产资料，而不是为了吊高价格捂盘惜售。这样的储备加强了恒大的“内力”，使得恒大犹如一条正在航行的“储地”大船，快速前行是水到渠成的。

这样的速度背后是什么

恒大坚持从拿地到销售的时间控制在6～8个月，实现投资周期最快的目标，保持快速奔跑。几乎每次开盘都会有让利动作，也是大家耳熟能详的“开盘必特价，特价必升值”。

恒大从2004年开始全面进入全国的二三线城市，许家印说过，“我们进入二三线城市比较早，因此购入土地的成本比较低。”除了二三线布局战略，恒大能够在稳健中保持快速，很大程度还是得益于恒大“分散储地”的方式，土地储备分摊至全国几十个城市，平均每个城市占有200万平方米左右，土地储备比较合理。恒大上半年合约销售额比重较高区域包括多个区域，其中长沙占到16.0%，重庆占到13.1%，广东为10.7%，成都9.9%，太原6.4%，沈阳6.4%，武汉及周边5.8%，石家庄5.5%，合肥5.5%。

质量与规模的平衡

2010年，恒大更是将全年销售目标逆势提高30%，至全年400亿。恒大的扩张速度和规模依然越来越大，公告显示，恒大2010年9月份在全国25个城市有总计48个项目在售。

恒大每年的开工量也相当惊人，靠什么来保障恒大产品的品质？

“中国标准化运营的精品地产领导者”，这是业界对恒大的印象。从最初的砸园林，精品誓师大会到后来的邀请国内外专家研讨金碧精品住宅标准，制定数千条精品标准制度，再到与150家全国十强企业建立战略联盟，精品理念一直贯穿恒大发展的始终。

一位接近恒大的人士介绍，国际投行在与恒大合作时，最看重的就是恒大的标准化管理，“现在恒大能做到昆明和沈阳同一类型项目，路灯的型号、大门、门把手都是一样的。”

如何不差钱

恒大资金链如何保证？开发与销售之间的比例，如何协调？大量的新增土地储备以及高比例的开工项目，恒大需要支出大量资金，恒大若差钱，是不会这样做的，那么恒大的资金链应该如何保证？

据悉，2010年初，实际上每月恒大地产[3.55 4.41%]的现金余额都在150亿港币以上，6月更达到211.9亿港币的水平，位列全国房企第二。截至中报，恒大地产总负债率仅为31.8%，在同业中处于较低水平；而恒大的净负债率仅为43.3%，这在同业中处于偏低的水平。

美林分析师表示，恒大战略超前，恒大自2004年开始就提前进入发展潜力巨大的二三线城市及城乡结合部等升值潜力大的板块，通过多元渠道完成对各地小房企的并购，实现了资源整合，快速销售，一年四季都有楼可售。其健康的财务状况、稳健的运营态势以及战略的前瞻性保证了恒大良好的财务指标。

房地产OA