人民币地产基金：广袤前景的路径抉择

与房地产信托投资基金（即REITs）、商业地产投资机会等话题相比，人民币地产股权私募基金（即PE）无疑是此次亚洲不动产投融资峰会上的新话题。然而，人民币地产股权私募基金的亮相却引来了与会嘉宾的分外关注。
    
    “很多人都想在‘全民PE’的浪潮之下分一杯羹。”一位与会的嘉宾告诉本报记者，而他所在的某商业银行私人银行部门正与众多PE的管理者进行更多的接洽。

    无论是以复地集团上海智盈股权资产管理有限公司董事总经理董伟海所介绍的地产商牵头的项目类PE，还是以泛华建设集团所带来的泛华城市发展建设基金为代表的城市开发类PE，不同特征的地产PE浮出水面都显现出了多重力量下的巨大市场机会。

    “我的一个律师朋友就是一个例子。”某律师在会议现场告诉记者，“这几年，他过一段时间就在上海买房。到现在，他已经买了十几套房了。对于这部分高收入阶层，他们已经意识到买房不仅仅是追求保值增值，更重要的是投资。”

    在与上述律师的朋友相似的高净值客户投资需求蓬勃迸发的同时，地产企业、城市运营者紧迫的融资需求也正为市场留下了大量的开拓空间。

    而地产行业自身发展的专业化变革，对地产PE的兴起也起到了孵化作用。“我在ING房地产公司工作了10年，这么多年来积累的经验或者是教训，让我认识到中国住宅地产市场的长远发展潜力。但是在整个产业链或者是在整个游戏中，每个人应该是扮演不同的角色，每个人有不同的附加值。”董伟海表示。

    在上述两种需求力量的推动之下，从业人士认为，围绕人民币地产基金这一领域机会甚多。

    “从2009年我们最早参与普凯房地产基金到现在，几乎每个省都在做房地产基金。”德恒上海律师事务所高级合伙人律师李磊介绍，“我们正在做一个不良资产的房地产基金，就是专门收购进入开发中后期阶段的房产。”

    中国国际金融有限公司直接投资部副总经理滕胜春也表示，中金公司也正在筹备人民币基金。

    同时，由于牵头管理者的不同，多类地产PE也正在浮出水面。在李磊所接触的地产PE中，就主要呈现如下三种类型：

    “第一种是很多地产公司是拿特定的项目出来募集，在特定的项目上不可能有同业竞争；第二种是像易居中国和普凯基金等机构先募集资金，然后再去找项目，比较专业化的投资；第三就是诸如河南、安徽等地区的房地产老板为了提高收益率，会拿出一个项目，自己拿出30%~50%的资本，然后募集一个地产基金，这是一个定向产品个性化解决手段。”李磊介绍道。

    在机会众多的大背景下，围绕这一领域的讨论也更为丰富和切实。与会嘉宾和观众探讨不再拘泥于必要性、可行性等层面的介绍，而是更多地围绕实际操作进行总结与讨论。

    比如说鉴于中国尚无十分成熟的投资人、投资者教育有待提高等问题，基金退出机制的设立就成为会上讨论的焦点，而更多的时候，鉴于地产PE的成熟程度则颇显无奈。

    “我们帮中城联盟（即中国城市房地产开发商策略联盟）做投资的时候，就会签6份协议。”李磊介绍说，“第一是股权投资协议；第二个协议就是限制股东权力的，即投资人把钱投到房地产公司以后，如何分配项目开发过程中的决策权力；第三个就是围绕分红的，也就是说，项目结算后的分红首先是要偿还投资人的；第四个协议就是防止投资人不退出的状况，一旦这个房产公司很赚钱，投资人不愿意出去。因此，我们有必要把一年或者是两年后的股权转让协议做好，也就是说时间是在一年或者是两年后生效，双方全部签字盖章，进去的时候就把退出时间点全部做好；第五个协议就是房产公司要定期进行信息披露，确保财务信息的透明度；另外一份协议就是20%溢价回购，这里面涉及到PE的税收溢价，要做一个财务顾问合同，把税赋降至最低。”

    “基金管理始终不是一个容易赚钱的行业。”美国一投行人士对人民币地产PE的现状判断道。

    看来，在更多的人将人民币地产基金浪潮看作“机会”的背景下，地产业界对这一行业的认识仍有待深.入.

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