缓解高房价的另一路径

新一轮楼市调控力度罕见,在加速促使房价稳定,继而下跌的同时,也惹来些许争议。部分人士认为“新国十条”中有太多行政干预色彩的手段，存在治标不治本的隐忧。
    
    笔者认为，乱世用重典，监管当局的心情和决心可以理解，也该支持。但与此同时，也应着眼长远，抓紧时间，制定一些具有“中药”功效的长期措施，来慢慢治疗中国楼市业已失调的身体。

    稳定房价重在促使供求关系均衡，也即增加商品住宅供应量，控制投资投机性需求。从需求角度考量，在城镇化快速推进的过程中，自住需求规模很大，而我国居民住房消费的一个传统观念是“重购轻租”。这既是一种消费倾向，也与我国住房租赁市场不规范、不成熟、不完善有关。从很大程度上讲，不搞好住房租赁市场，也就难以引导租赁需求，进而无法缓解强大的购房需求压力，稳定房价难度很大。 

    当前，中央和各地都在紧锣密鼓地制定公共租赁住房的“游戏规则”，这是好事，有助于在廉租房的基础上，进一步完善保障房租赁体系。然而，就我国政府财力而言，根本没能力像北欧国家那样让保障房租赁唱主角。如何尽快理顺我国住房租赁市场，让市场机制发挥作用，却少被提及和关注，这不能不说是一大遗憾。

    针对此，笔者提三点政策建议。首先，通过优惠吸引各类企业和社会机构参与投资和经营，提高行业集约化水平，提供市场紧缺的房源。对于开发建设中小户型或宿舍型租赁住房的企业，在土地出让、贷款融资、税收上给予一定优惠。支持各类企业和机构收购或租用社会上的各类闲置用房，改造后以中小户型、中低租金进行出租经营的，可减免契税、房产税、土地使用税、营业税等。尝试成立“房屋银行”，引导个人将闲置用房进入“房屋银行”，提供专业化、集约化住房租赁服务。引导金融机构和企业尝试住房融资租赁，推广“先租后买”的创新方式。

    其次，通过健全法规、严格监管，进一步规范市场秩序。我国居民在住房消费上“重购轻租”和短租流行，原因之一是租赁权益无法得到保障。可以借鉴发达国家比较完善的租房制度及租户保护措施，比如在租房率稳居欧洲首位的德国，法律规定房东不得随意驱逐房客，如果房东想要解约，需要告知租户解约理由；德国法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整；德国法律明确规定禁止二房东, 有效防范了住房租赁市场的投机行为。 

    最后，通过完善政府服务职能和加强管理，促进行为健康发展。一是，目前很多城市已经建立了新建住房网上交易平台，还应借鉴其经验，打造数据全面、透明、及时的住房租赁信息平台。二是需要进一步简化租赁登记的行政流程，提高中介机构和交易双方登记备案的积极性。三是建立房屋租赁指导租金制度，定期公布市场房屋租金价格，为租赁当事人提供参考。

    当前，我国住房租赁市场尚处于散乱、自发、低效的初级阶段，令那些想要长期租房的人群望而却步，转而不惜冒着当“房奴”的危险，一头扎进购房市场。客观上，这需要政府花点时间和精力，好好理顺租赁市场，从而间接地为销售市场减压，从一个方面医治高房价之病根.

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