开发商进入的机遇与风险

机遇

新城定位明确
    
    现在的房地产开发商实际上对于一些重大规划和政策的调整都是非常敏感的，他们会很及时地把这些因素利用起来，因此从房价的预期上就会很快地体现出来。

    通州这次区位功能定位的变化，人们对于区域价值的认识，或者说对区域发展前景的判断，很多房地产企业了解的或许更深刻或者说更清晰。通州区未来发展面临的几方面机遇，简单地说首先是CBD东扩以及行政资源外迁东移，这个是引领去年通州楼市快速走向火爆的非常重要的机遇。

    第二是通州新城区域功能定位方面的重大变化。无论是市政府还是区政府都高度重视，我想上半年通州新城的规划明确后，未来通州向什么样的方向发展，或者未来通州是什么样，都会有比较清晰的方向，这个对于通州未来发展来说，是个重大的规划，是至关重要的。

    第三是通州有非常明显的交通优势，条条道路通通州，是名副其实。现在已经开通的、在建的，包括规划要建的轨道交通，已经有8条，加上京哈、京沈、京津通道，往东延伸的干线，我想在北京其他区县当中，像通州具备这么丰富的交通资源的不多见，交通优势是未来引领通州未来发展重要的优势条件。

    第四是通州未来发展的后发优势。早几年，通州作为北京的远郊区县，错过了一些发展机会，但是正因为如此，它的后发优势明显。过去我们的一些老城区和中心城区，都发展的比较早，先行一步获得了比较快的发展，但错过了昨天对通州来说，正好迎接明天更好的发展空间。经济学上的后发优势在通州可能会获得很好的例证。

“世界级新城”契机

    这是一个千载难逢的大好时机，几乎占全了天时、地利、人和的有利条件。

    天时首先是北京市确定要打造世界级城市，这是在郭金龙市长的政府工作报告中提出来的，而通州也被定位为世界级新城，同时，北京市委、市政府提出通州世界级新城的规划标准要高于浦东，所以这是一个天赐良机。

    其次，北京市委和市政府此次下决心打造通州世界级新城，是把它当做奥运会、大阅兵这样的重大决策来抓，北京市在各级干部动员和传达上加大了力度。因此它是被当作近几年北京市的重大战略决策提出来的，这是又一个大好时机。

    第三，这次通州世界级新城规划的提出跟环渤海的发展规划相吻合，这次通州的定位是把通州打造成环渤海的桥头堡，因为通州是在北京的东部，距离廊坊、天津很近，所以这次的定位是瞄准环渤海的区域中心区来做的，是又一个战略时机。

    最后一个天时和区域有关。目前北京北部，由于亚运会和奥运会的关系，北边的区域发展已经都到了五环外，往西也走到玉泉山那头，南城发展又因为种种历史原因有所限制，因此随着朝阳区、CBD的兴起，这个方向肯定是涉外的一个区域，北京需要向东扩张。因为朝阳和通州的接壤，向东扩张就正好赶上了通州。

    这些种种因素叠加到一起，就已经能想象出这是一个怎样的契机，所以说，无论是站在世界、中国的角度，还是站在环渤海、北京的角度看通州，这都是千载难逢的天时。

    地利首先是它的水资源丰富，北京历来缺水，北京的许多河道都位于通州，这次的规划就是以通州的五河交汇为核心，因此它是北京难得的水资源。其次，通州相比石景山、房山、大兴来说，它离北京CBD和市中心更近，正好是一个有利的住区支撑，且交通也十分便利。

    而人和就更好理解了，北京此次提出的重点新城发展已经开始往通州倾斜，从政府到开发商再到买房者大家都开始聚焦通州，这里已经成为一片开发热土。所以就会形成一个上下一心，各种资源向通州流动的人和局面。

风险

透支现象普遍

    所谓风险，可能每个新城开发本身都会有一个周期，未必三年五年就会有大的变样，所以对企业和购房者来说，要对未来的区域变化有一定的预见。

    过去通州的发展相比其他区来说是慢了点，商业、市政配套、生活配套，过去的标准和配置水平都比较偏低，现有的基础设施有一定的滞后和欠缺，同通州未来北京新的商务中心的定位有较大落差，因此就需要在未来的新城规划中去尽量地克服短板。 

    而规划的变动与调整，可能会为一些相关企业和项目带来影响，但是新的规划把通州的定位进一步提高，它在大北京概念中的地位是整体上升了，所以总体来说对于企业和项目更多还是利好的影响。当然也不排除因为核心区的变动，对原核心区的一些项目会有所影响。

    值得注意的是，一些开发商以及通州新城在售项目，普遍存在着透支未来预期的现象。而这并不是个别现象，比如大兴、房山等地区的房价领涨，当然与规划、交通建设等利好分不开，但是从企业和项目的角度来说，这些做法已经提前兑现了这些利好因素。

新城商业缺乏

    对于之前通州相对缺乏的商业，目前因为新的新城规划重点以发展商务为主，定位十分明确，所以通州未来一定是招商先行，商业、购物包括会展等都在此次规划之列。而且产业规划未来也以文化创意产业为主，因此未来这两个方面我还是相对有信心的。如果说缺乏的话，教育和医疗将是今后通州需要加强的两方面。

    同时也包括人们的观念，现在住在通州的很多人还是认为自己是住在通县，他们认为一进五环是来北京了，这种观念上的落后还是很严重，包括他们对于通州发展前景的认识。其次，如何在通州未来发展上既保持交通的顺畅和经济的发展，又坚持走低碳环保的路子，这方面也面临着考验。

    而因为规划核心区的调整，对一些企业和项目的影响我认为不是很严重，因为原来通州的发展方向是依附地铁八通线的，现在的很多项目都集中在八通线沿线，八通线的优势到现在为止仍然很明显，向南的区域都已经发展成熟，商业配套等已经基本完善，八通线的拥堵情况也会因为未来轨道交通的增多而有所缓解，因此核心区的规划调整基本不会严重冲击原有发展区域.

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