国企进入商业地产有风险

2009年，国企在房地产行业的扩张姿态积极。在多个“地王”的拼抢中，其强势也引起了业内瞩目。怎样评价国企在去年的扩张姿态？长期来看，国企在这一轮房地产热潮中的布局将会面临怎样的风险？本报就此专访了DTZ戴德梁行华北区投资部主管及董事陈希。
    
    中国房地产报：2009年，国企在房地产行业的发展速度以及强势的姿态令人瞩目，你认为产生这种现象的原因是什么？怎样评价这种表现？

    陈希：和传统主业相比，房地产投资确实能带给国企更多的资金回报，所以资金进入和倾斜的原因很容易理解。

    但不能就此认为国企进入房地产业是盲目扩张。一个事实是，新进入房地产业，以及在这个行业发展迅速的央企，绝大部分仍在国资委批准发展房地产主业的18家企业范畴内，政策上是正确的，政府对于资源的配置有一个适度的掌控。

    另一方面，就我了解，大部分国企进入或拓展项目初期的战略决策时“拍脑门”的不多。恰恰相反，其战略制定、团队建设和风险控制体系经过近十年的发展已经运营得比较好了，因此对于进入房地产行业的思路比较清楚严谨。

    中国房地产报：有评价认为国企以强势姿态进入房地产市场导致“国进民退”，并且搅动了市场，你的观点如何？

    陈希：国企进入已经是一个既定的事实，但是我认为不能简单地认定为“国进民退”。 首先我们注意到北京今年会增加土地供给，而国企与民企的竞争恰恰发生在土地没有批量释放之前，在这个时候下这样的判断有些偏颇。

    另外，流动性增加使大量资金通过国企进入房地产市场，最终导致地价和房价的抬高。这是经济救市手段的双刃剑，但是和其带来的经济回升的利好因素相比是值得的。

    中国房地产报：2009年多次“地王”拼抢最后都是国企胜出，这其中是否存在着企业高成本拿地的风险？

    陈希：去年大家的焦点集中在“地王”上，通常说是绝对价格高，但是要注意到其所在地段的商业价值也比较高。“成本高”的意思是钱花得并不物有所值，投入产出率不高。我们的数据并不能显示这样的结果。

    其实成本测算是一个非常复杂的过程，现在出让的地块，特别是“地王”地块很少有纯粹的住宅和商业用地，更多的是综合性用地，这里面也存在着承担区域配套的责任问题，而且其中商业地块的经营需要用另外的公式来算，不能简单地来下定论。

    商业物业选择哪种业态，究竟是经营还是持有？是否可以通过REITs或者房地产金融产品带来更多利润？对于开发商来说，一个大盘需要算大的经济账，是一个经营和长线回流的过程。

    中国房地产报：除了经营行为本身可以平滑上述成本风险外，国企在这方面还具有哪些优势？

    陈希：首先，国企的融资成本相对较低，获取利润要更加容易。并且国企在传统行业长线投资回报率非常低，那么和民营企业相比，其对于房地产投资回报率的要求不会那么苛刻。

    其次，国企更容易做全国布局，利用不同区域的成本差异来保证全面受益。目前国企房地产布局的特点是一二线城市居多，关注部分三线城市。关注辐射能力强的城市，关注经济小循环良好的区域，像我前面提到的，多数会承担起带动区域经济的责任。在这些地方，央企或国企地产品牌非常受政府的欢迎。

    中国房地产报：在拿地成本方面的风险可以通过经营来规避，那么国企在未来的发展中，还存在哪些其他的风险？

    陈希：我认为主要的风险集中在商业地产领域。国企正在表现出对商业地产的浓厚兴趣，而土地市场中，综合性地块出让也逐渐成为趋势。但是和住宅地产相比，商业地产从投入到产出的链条要长得多也复杂得多，对于大多数企业来说，需要探索。

    一个商业项目就可以耗费10亿元到20亿元的资金，几个项目的投入就可能耗空公司。所以在商业地产项目的体量大小、区域选择上应该谨慎，否则就会出现经营性风险。

    中国房地产报：你认为，去年国企这种“高歌猛进”的态势，今年是否会持续？

    陈希：很多国企是上市公司，一定是要继续发展的。而未上市的已经得到国资委发给的执照的国企，继续扩张也无可厚非。但是在央企整体重组背景下，许多企业非主业剥离、整合，新拿到执照并且大举进入房地产行业的情形，我觉得不会发生。

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