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内房企青睐境外融资 6月底，雅居乐地产控股有限公司（雅居乐，3383.HK）发布公告称，其与东亚银行订立信贷协议，获得两年期8亿港元贷款。
这是自去年年底以来雅居乐的第三笔境外贷款。而一周以前，中国奥园（3883.HK）也获得了一笔5亿港元的贷款。在国内银行严格控制开发贷以及人民币升值的背景下，境外融资受到了在港上市的内地房地产公司的追捧。
多渠道纾渴
根据协议条款，雅居乐获得该笔贷款的附加条件为“公司控股股东必须持有公司至少50%的股份，并保持对公司的管理控制权。”
雅居乐投资者关系部人士告诉记者，贷款利率为4.2%，募集资金将作为公司一般营运开支。
在此之前，雅居乐于去年12月从汇丰银行获得1.5亿美元3年期的定期贷款，并于今年1月从美林借得1.25亿美元的3年期贷款。
除银行借贷外，雅居乐在高息票据发行方面也有颇多尝试。去年11月，雅居乐发行了3亿美元7年期利率为10%的票据。今年4月其又发行了总额6.5亿美元，期限为7年的优先票据，发行利率为8.875%，而该笔6.5亿美金融资中将有4亿美元用于赎回其将于2013年到期的利率为9%的票据，剩余部分作为一般目的或交易相关费用及开支。
“通过发行长期票据赎回将到期的票据可以改善公司的债务结构，与同期发行的其他公司票据相比，此票据利率相当优惠。公司没有路演就在两天内完成了票据发行，一方面说明投资者看好公司业绩，另一方面公司之前的票据发行也使投资者熟悉并信任公司。”上述雅居乐投资者关系部人士表示。
虽受到资本市场的认可，但雅居乐今年的形势也不容乐观。今年年初，雅居乐在业绩会上表示，预计今年销售面积会在339万平方米左右，均价大约在1万元/平方米。但6月23日中银国际发布的一份研究报告显示，雅居乐5月单月销售只有10亿元,环比下跌41%。虽然预计6月销售会有所改善，但中银国际认为其海南项目的销售前景黯淡,雅居乐很可能将下调全年销售目标。
境外高息求金
由于国内房地产宏观调控政策，目前A股上市的房地产公司再融资审批基本停滞，虽然在港上市的房地产公司同样受政策影响严重，但境外融资给它们提供了喘息之机。
除中国奥园、雅居乐进行外币借贷之外，4月底，龙湖地产与银行财团订立融资协议，根据融资协议的条款及条件，公司可获得本金额最高达21.5亿港元的4年期贷款。5月13日，瑞安房地产子公司SODH获得汇丰银行一项有关贷款的融资函件，该笔贷款融资额为2.5亿港元，贷款期限3年。
根据彭博社5月的统计数据,今年中国房地产开发商在香港的银团贷款总额由去年同期的30亿港元增加到373亿港元，是1999年以来最高的。利率方面，境外贷款的优势明显。东亚银行北京分行某工作人员告诉记者，香港目前1～3年的借贷成本为4.2%，但国内银行人民币同期的贷款利率为5.4%，若开发商不是国企或上市公司，贷款利率还将上浮10%～20%。
除信贷融资外，诸多在港上市房地产公司引发了一股票据融资热潮。4月14日，恒大地产发行5年期总额6亿美元的优先票据，利率水平为13%；4月16日，碧桂园发行5.5亿美元7年期优先票据，利率为11.25%，4月22日，佳兆业宣布发行3.5亿美元五年期13.5%优先票据；花样年发行1.2亿美元5年期担保优先票据，年利率达到了14%……
“总的来看，房地产公司这轮发行海外票据的融资成本较高，但由于人民币升值可能性很大，汇率差异相对降低了房地产公司的融资成本；另外，票据发行操作相对简单，因此受到了地产公司的追捧。”华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎说，“投资人都普遍看好人民币升值，因此现在房地产公司进行境外融资相对容易。”
但内地的房地产宏观调控政策还是会让投资者更加谨慎。恒盛地产宣布发行票据之后不久即宣布暂停其发行美元优先票据的计划。花样年也鉴于资本市场要求的利率较高，将原拟募集的2亿美元票据下调为1.2亿美元。
境外融资还需面临的风险是，由于公司的项目基本全在内地，募集的资金汇入内地也会增加一定的成本。雅居乐上述人士表示，公司境外募集资金均以增资形式汇入内地，进入比较顺畅。
公衍奎认为，目前境外资本进入国内还算正常，“但境外融资进入内地需在外管局备案审批，手续相对繁琐，也会增加资金成本。2008年政策严厉时，即使所有手续都合法合规，外资也需要两三个月时间才能汇入。现阶段环境比较适合境外融资，但考虑到世界经济波动以及政策风险，境内融资仍是更可靠的方式。”
房地产OA |
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