K2·海棠湾：高房价与定位之惑 2009年12月31日，从北京东五环到三环国贸周边的每个主要路口，都有人向经过的车辆递塞楼盘宣传彩页。这些楼盘广告中，除了一贯采用此种手段的河北燕郊、香河的低价位楼盘和小产权房，一直以“生活就是度假”定位标榜自己为高端项目的K2·海棠湾也身在其中。
据了解，K2·海棠湾项目的前身是通州区曾经因3年不交房闹出维权事件、开发商逃跑、物业撤离、最后差点烂尾的本岸项目的二期，后经由代理本岸一期销售（未参与开发）的华美地产下属K2地产重新开发，更名K2·海棠湾。作为K2地产的第一个项目，其2009年7月一经推出一期，就在当时周边并不高昂的房价中以均价11207元/平方米高调入市，并主打景观牌。
然而，铺天盖地的景观宣传并不能掩盖项目其他方面的缺失，在价格高企的背后是其位置偏远、交通不便、配套稀少的现实。
“一个无品牌、无配套、无区位交通优势的‘三无’产品，只靠宣传中的景观优良一项，却卖出超过周边项目接近一倍的价格，溢价达80%。这在一定程度上挤压了该区域未来几年的升值空间。”一位业内人士指出。
超出周边价位
K2·海棠湾位于北京市通州区梨园云景大街，距离八通线梨园站直线距离约1200米。据其楼盘资料上介绍，该项目距离北京通州梨园城铁站十几分钟路程，配套齐全，交通便利。但据记者实地观察，从城铁梨园站走到项目至少要半个小时左右，周边荒凉，商业配套和医院、学校几乎没有。
“这个项目位置在通州，价格还这么贵，都快赶上我在东四环、东五环看的几个盘的价格了。”2010年1月4日，被海棠湾广告发放人员从周边项目售楼处拉去看房的刘小姐向记者抱怨，“像远洋一方均价也才15500元/平方米，那还是品牌开发商，项目在朝阳区离地铁又近，还只有1.58的容积率。海棠湾已接近城铁八通线末端，2009年12月的一次开盘价格却高达1.6万元/平方米~2.2万元/平方米，均价也到了1.7万元/平方米。听售楼小姐说，1月9日再开盘的两栋楼开盘价只会高，不会低。”
而截至记者发稿，该楼盘均价已跃至1.8万元/平方米。此前，通州历来被人们称为“睡城”，因为商业、医疗、教育、文化、娱乐等方面配套的缺失，通州楼盘多以低价吸引购房者。2009年10月，CBD东扩最终方案敲定，规划中确定了CBD东扩范围，即沿朝阳北路和通惠河东扩至东四环约3平方公里。CBD东扩为区域楼市带来了大量需求，通州房价由此开始集体攀升。
目前，通州区在售项目约20余个，整体价格均已进入万元以上。如龙湖别墅项目花墅香醍2009年年初均价为9000元/平方米，近期则涨至17000元/平方米。金隅·七零九零在销售初期，因交通上的劣势，2008年一直处在半滞销状态，但现在售价也涨到了1万元/平方米左右。
“通州房价也就刚刚破万没多久，均价超过1.6万元/平方米的项目还寥寥无几，K2·海棠湾1.8万元/平方米的均价，肯定是高了。”高策地产顾问机构总经理车轮对记者表示。
在记者多方走访下了解到，海棠湾周边的在售项目均价多在1.2万元/平方米左右。位于通州区梨园南街距临河里城铁站仅400米的华业东方玫瑰，2009年12月21日刚开盘入市，精装均价仅为11092元/平方米，相比海棠湾的全毛坯房交通相对更方便。而紧邻临河里站的DBC加州小镇C区，均价为12800元/平方米。同位于城铁梨园站附近，比海棠湾距离城铁更近的花涧溪，因开盘较早，如今只剩下大户型，均价仅为8600元/平方米，而海棠湾的大户型均价却早已跃居1.5万元/平方米以上。
而紧靠城铁梨园站北侧的新通国际花园，虽然15000元/平方米的均价紧跟海棠湾，但其项目早已入住，现在销售的多为现房，交通相比海棠湾也更为便利。
记者以购房者身份对海棠湾售楼小姐提出此一疑问，售楼小姐则搬出天时名苑如今19800元/平方米的均价作为对比。但该项目靠近通州最繁华的新华大街，周边无论是商业配套还是教育、医疗设施都已成熟。
成全机构董事长全忠告诉记者，“作为一个开发商，在一个相对配套不成熟、位置偏远的地段，投资风险是很大的，价格拉上去容易，拉下来却很难，开发商如果想做市场价格的领头者，就要多方考虑自己的资本和品牌势力。”
“目前海棠湾项目单价太高，致使未来升值空间不大；周边房屋租金低廉，以租养贷更不划算；且该项目为期房，要到两三年后才可转让，对于投资客来说价值不大。”上述业内人士分析。
错乱的定位
作为高房价的依据，开发商给出的答案为景观二字。在其对外的宣传上，打造自然园林里的度假生活成为其宣传重点。据其产品介绍，该项目分三期开发，定位为高档住宅产品，项目设计理念先进，社区立体化园林、5000平方米人工内湖、欧式建筑立面、星级会所等体现了其产品的高品质。
作为开发商在宣传上极力营造的高端项目表象，海棠湾终于得偿所愿挤入奢侈品品牌行列。2009年12月4日，K2·海棠湾与世界奢侈品协会（WLA）签约，正式加入该协会。海棠湾项目总经理吴金弛表示，“我们打造的不只是一个地产项目，而是一件艺术品，一件业主值得收藏的珍品。”
然而，据车轮对记者分析，“从它的户型设计多以小户型为主和针对的购买人群多为年轻白领来看，这明显是个面向购买第一居所人群的普通住宅项目。”
“买住宅的人诉求的是区位、交通、配套和投资价值，买豪宅诉求的是整体环境和享受。其前期产品定位的模糊直接导致了后期客户定位的尴尬。”一位熟悉该项目的业内人士指出。
海棠湾总占地约7.2万平方米，总建筑面积25万平方米，共16栋住宅楼。“高端项目一般要有一定的体量，如果很小的盘，只有几万平方米没有一定规模的话，就要把人文、景观规划做的好点，并且相关的休闲配套也要做到充裕。”车轮表示。
在记者的实地勘察下，海棠湾几乎没有什么休闲配套设施，惟一的一个位于售楼处地下的所谓星级会所也非常“迷你”。
对于海棠湾极力推崇的景观，车轮表示，“我实在看不出这样一个项目有多少所谓的景观价值可言，7万多平方米的面积里挤进十几栋楼，其中还有小户型塔楼，共2000多户，2.9的容积率，如此高密度能做出什么景观？”
记者在海棠湾业主论坛上也发现了一位退掉定金的业主的这样一段描述：“水景是该楼盘的一大卖点。但作为人工内湖，这对业主基本就是个摆设。北京气候多干燥，没有活水源头根本养不起水景，最后如果干成了烂泥坑，蚊蝇滋扰就会成为观景豪宅的痛苦。另外，周边环境较符合‘镇’这个身份，杂七杂八的各式建筑根本看不出能拆迁改造的迹象，不能奢望将来周围环境能也能符合这个价格的生活标准。”
同时据记者观察，海棠湾售楼处的沙盘比例与实际工地上的楼间距不符，而开发商宣传的成品绿化，也只是目前其售楼处周边的景观样板区，其他内部景观还处于未动工状态。
“精致、漂亮的售楼处与样板间、开发商描绘的美丽前景，这一切看起来很美。然而一个除了园林、绿化，别的方面乏善可陈的项目，算得上豪宅？一个没有配套，交通不便利，未来上涨空间不大的住宅项目，又是否真值这个价格？”上述熟悉该项目的业内人士说。
K2·海棠湾测评结果：60分
主要优势和机遇：
1.CBD东扩为区域楼市带来了利好和大量潜在需求，通州房价开始攀升。
2.产品户型设计丰富，多数户型赠送阳台、飘窗，露台按一半面积计算。
3.景观良好，社区规划了立体化园林，同时将开凿5000平方米人工内湖。
主要风险和挑战：
1.距八通线城铁梨园站直线约1200米，但实际距离并不很近，项目已临近通州城铁末端，靠近东六环，交通优势并不明显。
2.周边生活配套缺乏。
3.项目占地面积约7.2万平方米，共16栋楼2000多户，容积率2.9，密度较高，楼间距小。
4.交房期长：一期也要到2011年交房，二期、三期将会更晚，整个项目要到2013年才能完全完工。前期本岸项目因交房期长最后差点烂尾，虽和K2·海棠湾已理清关系，但交房期长则意味着风险大。
测评观点：
虽然K2·海棠湾所处通州板块因CBD东扩利好区域房价有所攀升，但该项目周边配套依然不完善，且项目实际状况与宣传的高端定位有所出入，比周边房价高出至少80%的溢价存在虚高成分。
（CRB研究院）
注：评分标准
总分为100分，主要考核项目以下10个方面，1.区域经济；2.地理位置；3.建筑设计、容积率；4.户型设计；5.园林景观；6.节能与智能化；7.售前服务；8. 物业服务；9.价格；10.开发商实力。其中每项分值均为10分。
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