高房价的七大“幕后推手” 高房价已成困扰国人的一大谜团，持续4年的宏观调控和部分地方政府的行政管制，都对房价上涨毫毛无伤，徒留一声叹息、一片怨愤。火上浇油的是，今年二季度以来，全国房价增幅呈加快之势，4～7月，70个大中城市新建商品住房售价同比涨幅依次为5.3％、6.6％、7.4％、8.1％。到底是什么因素使房价再呈脱缰之势？
在此，笔者总结了高房价的七大“幕后推手”。
首先，住宅有效供应明显不足。国家统计局的数据表明，2005年全国住宅竣工套数约为368万套，住宅销售套数约为424万套，市场供不应求。2006年依然延续了这一格局。今年上半年全国住宅竣工面积同比增长15.4%，住宅供应保持比较合理的增速，但各地住宅供应不均衡。比如，上半年深圳市商品住宅竣工面积同比下降12.7%，上海市二季度住宅供应量同比下降约24%，而成交量却同比增长约20%。今年以来，部分东部中心城市住宅供应同比下跌的原因，主要是近几年宏观调控的重点是东部房地产热点城市，“地根”和“银根”的双重紧缩使开发速度下降。还有，去年“70/90”政策的出台使部分项目的开工时间延后几个月。另外，由于地价、房价增长过快，部分开发商出现囤地囤房现象。房价主要由供求关系决定，供不应求自然导致房价大涨。
其次，前两年被抑制的市场需求释放。宏观调控对住宅需求的各种抑制性政策，不仅使投资、投机客有所撤离，同时也使部分自住客陷入持币观望状态。观望一段时间后，自住需求群体重新入市，部分城市如深圳出现了恐慌性抢购现象。而且，投资和投机行为重新活跃。排队购房、炒号炒房现象在深圳、上海、北京、南京、杭州等诸多城市大面积出现。这些因素必然推高房价。
第三，流动性过剩与股市资金回流楼市。从2006年初至今，中国股指上涨几倍，股市市值由3万多亿元增加到20多万亿元，众多投资者入市，获利丰厚。与去年单边牛市不同，今年股市在总体快速上涨的过程中，频繁地出现大幅回调，从而使散户心态发生变化，有些人转投楼市。整体而言，股市和楼市呈现双热格局，而非惯常的“跷跷板效应”，主要原因在于国内存在流动性过剩的问题，资本的投资和消费呈现需求双旺态势。同时，国内CPI涨幅大增，也与流动性过剩有一定的关系。而在物价指数偏高、消费品价格全面上涨的大背景下，房价更加水涨船高几乎是必然的。
第四，“地王”频现推高地价。从房价的成本构成上分析，地价所占比重呈上升趋势，由此导致房价上涨。自2004年实行“招拍挂”以来，全国地价持续上涨。去年以来，各地频现总价“地王”和单价“地王”，许多地块的出让价都比底价翻了一倍以上。一方面，宏观调控使住宅用地供应偏紧，优质地块尤其稀缺。另一方面，地产企业呈现强者愈强的趋势，大企业之间的竞争越来越激烈。再加上良好的市场预期，地价上涨难以抑制。
第五，外资加速进入刺激市场趋热。2006年，全国实际使用外商直接投资金额同比2005年下降4.1%，但房地产业实际使用金额却激增51.9%。今年1～5月全国房地产开发企业利用外资同比剧增89.9%。由此可鉴，外资进入内地房地产业的节奏，正由“慢跑”加速为“疾奔”。从去年7月出台的“171号文”，到今年6月出台的“50号文”，对外资投资房地产业行为的诸多规范和限制并未减少其总量，只是改变了其结构。外资涌入对房价有一定的推高作用，具体表现在两方面。
一方面，外资购买的绝大多数都是高档物业，而高档物业的价格往往会成为整个市场的风向标。另一方面，外资开发或参与的项目多属中高档，由于他们财力雄厚，往往在土地竞标中推高地价，而且大量高端物业的涌现，也必将拉高市场整体价格。
第六，不断增加的房地产税负被转嫁。本轮宏观调控中，政府多次运用税收手段，尤其是大幅增加了房地产交易环节的税负。对个人而言，主要是二手房成交总额5.5%的营业税、成交差额20%的个人所得税（目前多数城市按成交总额的1%～3%征收），部分城市1%的土地增值税（如北京）。对开发商而言，影响较大的是按30%～60%四级累进制征收的土地增值税。
任何新增税种都有一个税收归宿的问题，在供大于求的市场条件下，往往最终由卖方承担税负；在供小于求的市场条件下，往往最终由买方承担税负。近几年我国住宅市场整体是供小于求的格局，因此上述原本应该卖方承担的税负，很大程度上最终被卖方通过提高房价的方式转嫁到买方头上。
第七，中小户型供应不足问题依然突出。国家发改委数据显示，上半年全国住宅完成投资同比增长30.8%，其中90平方米以下住房完成投资占住宅投资的19.5%。按政策规定，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到70%以上，而目前这一比重远未达到政策要求，许多地方政府没有严格落实“70/90”政策。其结果是，中小户型住宅供小于求的矛盾仍未得到有效缓解，在住房保障短期难有大成效的情况下，中低收入群体仍会争购稀缺的中小户型住宅，而投资和投机客仍然倾向于投资中小户型住宅，其结果必然推高这类住宅的价格。
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