高房价时代如何“置业升级”？ 2007年无疑是中国的金融调控年，从3月18日到9月15日，央行已连续五次上调金融机构人民币存贷款基准利率，众多贷款购房者的购房成本水涨船高。
不久前的“美国次贷危机”也为中国房产信贷业务敲响了警钟。9月底，央行关于提高第二套住房首付比例的政策应运而生。
目前，北京商品住宅每平方米均价已超过万元，且保持平稳速度上涨，有部分楼盘价格更是相比开盘价格上涨了100％。在房价“高处不胜寒”和调控政策频仍的新形势下，北京中产阶层的房产置业及其理财该如何升级呢？
大户型的升值空间较大
零点研究咨询集团董事长 袁岳
消费性需求的换房者，换房需要谨慎。目前，利率上升，租金稳定，使得二次房产的成本上升，原有房产的收益持平，不利于换房操作。如果原有房产在市区，抗跌性强，具有很强的升值空间，可贷款购买第二套房。
如果原有房产的区位等升值有限，可以高位套现，用作购买二套房的首付，同时还可以规避二套房的政策限制，一举两得。此外，二次购房的中产阶层，在二次置业过程中一定要更多关注个人及家庭的生命周期，考虑小孩教育、职业规划等各方面的因素，规避首次置业中的盲目性，尽量提升自身的生活品质。
在“927新政”之后，如果资金充裕，可以重点关注大户型房产，因为90/70政策以后，小户型供给增加，大户型供给减小，而房产需求一般按照“从租到买、从无到有、从小变大”的规律变化，因此大户型的升值空间较大。
如果资金有限，尽量降低贷款金额，因为“927新政”以后，贷款成本上升，可以关注市区升值潜力较大的小户型，特别是规划中地铁沿线的新房或者二手房，这类房产占用资金不大，贷款金额较低，可以缓解还款压力，同时这类房产抗跌能力较强。
总体来说，中产阶层二次置业，无论是消费性需求还是投资性需求，都需要注重房产购置中带来的“经济性”与“人文性”。经济性就体现在，总体收益最大化，风险最小化；而人文性体现在正视个人和家庭的生命周期，提升生活品质、追求生活稳定。
建议投资指数：★
置业建议：重点在大户型房产，注重房产购置中带来的“经济性”与“人文性”
选择升值潜力较高的房产
中原（中国）物业顾问有限公司华北区域总经理 李文杰
对已贷款买住房又准备升级置业的中产阶层来说，提高第二套住房首付比例和贷款利率将使购房成本大大增加，如果不是急于换房，可考虑在较短时期内集中资金先将已有的房贷还清再进行置业，不但可以享受购买第一套房的待遇，还能将原有房屋出租以减轻部分资金压力。
急于改善居住条件的也可选择在位置地段较好的区域先租房居住，同时将原有房屋出租，用租金还贷，待房价稳定或经济条件更好时再考虑置业。
房产投资在众多投资方式中以其具有稳定的收益和较高的回报率而受到广大投资者的喜爱，但由于是大额投资，需要量力而行，在房价高涨而调控政策频出的现阶段，如果是以自住为目的的购房可以继续考虑，而以投资为目的的购房则要更加慎重，关键是选择具有较大升值潜力和性价比相对较高的房产。
首先是选择投资的区域，目前北京的不少发展较成熟居住区房价已涨得很高，虽然短期内还有可能继续上涨，但上涨空间已相对较小，投资风险较大，可选择一些新兴区域，如规划中的两轴两带多中心或十大边缘集团中发展相对较慢的地区等，如准备投资写字楼或商业还是以选择较为成熟的商圈为宜。
再次，在购房面积的选择上，面积过大的房屋不但购买成本高，在出售或出租时都会存在一定的困难，因而选择面积较小房屋会更加有利。
建议投资指数：★
置业建议：关注规划中的两轴两带多中心或十大边缘集团中发展相对较慢的地区
“五好”项目可带来高收益
燕莎CLASS副总经理 秦大霖
最近一年来，银行频频加息，不断提高利率，收紧房贷，短期来看对房地产的开发和销售会产生一定的波动，但长期来看对房地产市场的平稳发展起到了积极的推动作用。加息、提高银贷款利率这只是宏观调控的一种手段，是一种短期行为，而购房置业却是长期的投资行为。
房产开发和投资最被认可的原则：地段、地段、还是地段。但我认为一个好的项目、好的产品要得到好的投资收益，单纯地段的优势是远远不够的，必须具备好地段、好产品、好房东、好管家，这些综合因素，如果是纯投资型的项目，还应具备“好房客”的条件，只有具备“五好”的项目才能给投资者带来稳定的、高回报的投资收益。
首先，优越的地理位置。酒店式公寓的客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定了物业有没有稳定的消费群，另外，如果能够借力成熟商圈则会更具投资价值。
其次，良好的服务水平。能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。
再次，如果购买价格发生透支，则应该尽快抛售。一些酒店式服务公寓看似“旱涝保收”，其实暗藏危机，有不少项目打着回报稳定的幌子，即使加上日后的回报，购买的房子也是负资产。
建议投资指数：★★★
置业建议：投资好地段、好产品、好房东、好管家、好房客的“五好”项目
选择“蓝筹地产”
北京珠江房地产开发有限公司融资部总监 房建利
从目前看来，对于手中有些闲钱的中产阶层来说，房产仍不失为一个稳妥的投资方式。现在如何投资楼市？不妨参照一下目前高位股市投资的手段，“选好蓝筹、找准时机、紧跟机构”。
什么房子算蓝筹，地段的不可复制性决定了房产的升值潜力，因此地段应是确定蓝筹的最重要的特征之一。
选择了蓝筹股是不是就一定能很快赚钱？当然不是，楼市也是如此。出手的时机需要把握，就以地铁五号线最南端的宋家庄站为例，该地段因为地铁的修建，房价从之前的6000元∕平方米左右迅速攀升，目前已经翻番，但是这个地方什么时候能再翻番，肯定不会比最初翻番的这个时间快。
从地产操作的规律来看，一般在配套不完善的时候，价钱是最低的。也就是开始建设的初期，随着一个地块的成熟，房价也趋于稳定。所以我们应该在一些规划已经明确的地段早下手。
如果把大的房地产开发商比作股市里的机构，那就应该紧跟它们。大开发商对房地产的开发绝不仅仅是盖了一片楼房，往往起到拉动地块的发展、完善该地区的配套、提升该地区的品质等作用。
大开发商对房地产的投资不是一锤子的买卖，往往在工程质量、社区形象、售后服务等各方面都提供了更高的性价比。目前北京很多大开发商开发的项目已经成为了各区域的地标建筑。因此跟着大开发商的步伐买房，也不失为一种选房的方式。
建议投资指数：★★
置业建议：在规划明确的地段早下手，紧跟大开发商的步伐买房
热点地区优质房屋适合长期出租
星河皓月营销总监 刘振刚
在股价和房价“双高”的背景下，中产阶层应该根据自身的家庭状况，在满足了一定比例的保险、流动性存款等资产配置后，保守起见，可以将多余资金投资于基金；乐观起见，可以将资金投入风险适当、回报稳定的房产。
对于普通住宅，投资者可以采取如下策略：首先，热点地区优质房屋适合长期出租，以获取丰厚的投资回报（投资回报率一般不低于8％，有的甚至更高），这还有利于投资者“以旧养新”；其次，对于并不处于热点区域的房产，投资者应该稳妥出售，以至于在最佳市场时点上实现房产变现，减少投资损失；再次，还有一些房产处于升值潜力巨大的区域，房产投资者应该利用这一优势，果断决策，先租后售，实现最大投资收益。
当然，在利率提高的情况下，房产投资者将会面临投资成本上升，投资收益下滑，投资者应该采取一定的方法适当调整房屋出租的方式，以加快房屋出租资金的回笼期，同时应该尽可能地利用自身的资源，尽量减少房屋的空置期，还要针对特定的租客适当调整房屋的布局、装饰以迎合租客需要，以此来提高房屋的租金。
对于资金比较充裕又比较有时间的购房者，应该在还贷的同时加大投资理财的力度。如果是通过“炒股”“买基金”能获得较高收益的股民、基民，提前还贷并不划算。在投资环境整体向好的情况下，包括基金在内的理财产品的收益率相对于银行贷款利率有一定优势。与其提前还贷，不如用这些钱“生钱”来增加家庭的收入，抵御利率提高带来的压力。
建议投资指数：★★
置业建议：采取一定方法适当调整房屋出租的方式，以加快房屋出租资金的回笼
置业升级要量“财力”而为
鲲鹏伟业投资管理公司理财师 张宪耀
进入2007年，来自“四面八方”的金融政策让人“应接不睱”，从“频频加息”到“第二套住房”首付比例提高，政策“风向”的“急刹车”更是让许多房贷借款人无从适应。
面对严峻的市场环境，这一部分人怎么置业升级呢？
一、置业升级不能盲目跟风。在决定升级前，首先从需求出发，要看现有住房是否能够让自己和家人居住得称心舒适，能否满足家庭的日常起居、家庭成员的工作学习、家庭聚会、款待亲朋等多方面需求。
如果现有住房已经明显不能满足上述家居生活需求，那么应考虑进行住房升级。
二、还清房贷再置业。如果购买第二套住宅需要贷款，则要将原有住房进行处理，或提前还清贷款，或卖掉，以期获得第二套房贷款的最低首付和最低贷款利率。
这样，购房者依然可以享受银行的相关优惠政策。
但是这样做却会增加购房人的经济负担和还款压力，购房人不仅要按月承担月供，而且还要偿还亲朋的负债。
虽然可以把原住房出租以平衡一部分资金，但是其经济压力依然很大。受此影响，其生活水平可能会有所下降。
三、置业升级要量“财力”而为。根据自身的财务状况、经济能力和理财计划进行合理的购房财务规划。
在筹措购房款时，要站在全盘性、长远的规划角度，充分挖掘现有住房的融资能力。
建议投资指数：★★
置业建议：还清房贷再置业
最好不要在目前置业
益民基金管理有限公司市场部理财师 王峰
中产阶层家庭可能被列入“危险”客户名单，所以进行长远规划显得尤为重要。
第一个问题是一定要升级住房水平吗？如果是由于子女出生或年岁增大、有老人要同住等原因，那么就应该升级自己的住宅，如果仅仅是为了房价升值或者赚取租金，那么最好不要在目前阶段进行投资。
第二个问题是自己能够支付多少现金，距购房所需资金还有多大差距，如何融资。比如有些家庭所需融资额度较大，可以考虑分别用夫妻双方或各自父母的名义购买住房，如果本身可以支付购房款，那么在利率提高的条件下应尽量降低融资额度。
这里要明确一个概念，住房升值是账面价格上升，而贷款利息支付是现金流支出，所以借款之前要考虑清楚自己的现金流能够支付多少的还款额度，而不要考虑房价的上涨。
最后，选定好新的住房后，以后无论房价如何变化，都要保持心态平衡。很显然，北京现在的房价超过社会购买力，所以很多人需要贷款买房。但房价为什么那么高呢？
囤货是商业的一种最原始的行为，现在住房需求是刚性的，供应是受限制的，而且越宏观调控供应越少，整体是供不应求的，所以自然有人囤货；只有供大于求，才能真正消灭所谓的“投机倒把”。
现在出台的所有住房调控政策，针对的都是建设流通环节，即老百姓都喜闻乐见的打击“倒爷”，实际没增加一平方米的有效住房供给，这能否真正有效改善市场，实际是值得讨论的。中产阶层家庭本身资金实力不强，不能经受短期价格变化的冲击，所以最好的办法是手中不要囤积房产，能够满足生活所需即可。
建议投资指数：★
置业建议：手中不要囤积房产，能够满足生活所需即可
应该进行分散投资
世邦魏理仕住宅项目营销部董事 郑竞奋
在频频加息，房贷收紧的情况下，对于已经买过房或者由于各种原因考虑换房的中产阶层，我们有两点建议：一是降低购房成本，二是减少利息支出。
可以从以下几个方面来降低购房成本：根据自己的购房需求寻找可购房源，在新开盘阶段即决定购买，此时房价一般相对成品房较低；还可以选择优质地段的二手房源，二手房相对新房来讲，既有现房优势，又有价格优势，且地理位置优越；也能够通过典当行找到特殊房源，相对现有商品房，这类房源价格较低，且基本为现房，产权证也办理完毕，手续齐整。
除降低购房成本外，还应减少贷款利息支出，主要从三方面考虑：一是减少贷款本金，二是减少贷款时间，三是降低贷款利率。利率上调时，降低利率可能性不大，如果预期利率在未来持续上涨，可以考虑固定利率还款，以现在相对较高的利率换取未来的稳定利息支出。目前有部分银行推出固定分期还款法，借款人可以根据家庭收入的变化情况，分阶段调整月供。
在此情况下，如何进行房产理财投资？一是分散投资，不仅看商品住宅，发展区域中的写字楼和商铺也是较好的投资选择；二是寻找地段成熟，紧邻名牌学校、医院周边的二手普通住宅，或地段优良物管良好的二手别墅进行购买；三是根据心理底线，在拍卖公司或典当行寻找房产；四是购买升值潜力较高的郊区房产，但需研究该区域的发展前景；五是到外埠进行房产购买，这也需要对该地区有较深的了解。
建议投资指数：★★
置业建议：降低购房成本，减少贷款利息支出
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三大公式教您估算房产价值
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
一、租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二、8年~10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(首期房款＋期房时间内的按揭款)/(月租金－按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年之间。
三、15年收益高于买入价
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，该物业价值已高估。
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