海尔版本的住宅产业化路径

提起住宅产业化，人们更多想到的是万科。万科的住宅产业化是在缺乏上下游产业链支撑的情况下，在应者寥寥的情况下，凭借一己之理想而走到今天的。作为一个布道者和先驱，万科在住宅产业化的实践方面已经取得了相当的经验，它也通过自己的努力日渐揭示出一个真理：住宅产业化才是房地产业提升开发效率、提高住宅品质和实现绿色节能的必由之路。
    
    其实，万科道不孤，至少还有海尔地产在伴其前行。海尔的住宅产业化的道路与万科不尽相同。万科投资3亿元在东莞建立研发中心和产业化基地，从建筑主体结构、混凝土预制件建材标准化生产开始，并集成了大量他人生产的部品，试图建立产品系列的标准化。而海尔则专注于生活方式、生活品质、产品集成、生产与管理的流程，更多地关注住宅产品本身的标准化研发，如何创造客户价值，如何打造样板，如何复制样板，研发如何做到产品各异，精确制导。走的是高端成品住宅的道路。

    走这条道路，海尔地产有天然的优势——海尔集团。海尔是中国民族家电第一品牌，拥有全系列的白色家电、黑色家电、厨卫设备、智能家居以及各类空调产品、地源热泵、太阳能等集成部品。背靠这个大树，海尔地产的住宅产业化道路看起来比万科内容要丰富。也许，海尔地产给我们提供这样的“海尔造”成品住宅才是我们想要的家。

成品住宅产业化

    “成品住宅”一词比“精装房”的概念更准确，海尔地产集团研发总监高云生说。他认为：“精装修”一词是“毛坯房”的时代产物，很容易将人们误导到“住宅=毛坯房+装修+园林”的错误观念上，体现不出全程用心打造精品的过程。精品一定是从产品策划、规划设计开始，充分考虑用户的生活方式、产品技术、售后服务甚至到建造者的产业化经营实力。看看20年来家电市场的发展历程，看看10年来的汽车市场发展过程，就应当判断出未来房地产市场的发展路径。用产品的、工业的、服务的、社会的、科技的、低碳的、发展的眼光看问题，不难得出结论，房子一旦供大于求，产业化经营下的成品住宅就将是企业竞争的焦点。

    一般人理解的住宅产业化，就是房地产在建造过程中的程序升级，在这个过程中，房地产商的角色就由采购者转变为订购者。但是房地产建造过程中，由于需要集成的上下游产品非常多，需要上下游产业充分配合，并根据客户需求改良产品，而这个互相影响的过程非一朝一夕可以实现默契配合。上下游产业链的不完善，价值观不一也是房地产产业化一直发展缓慢，很多企业的产业化热情变成一厢情愿的单相思的原因。

    目前房地产市场的产业化住宅，大多体现在生产流程产业化上，即把原来在工地完成的建造工作拆分，将可以标准化的部分转移到工厂中完成。这种模式是围绕房屋建造过程的产业化，比如万科的工业化住宅。

    “海尔地产并不想从建筑的主体结构开始研究建筑构件的生产线，而是首先从人们的生活方式研究客户需求开始，提供一个完美的成品住宅开发方案，建立新型的盈利模式，实现低成本、低碳环保、高精密度、产业化的现代家庭，美好住居的产品。海尔人更清楚在一个产品的生产和研发过程当中，如何充分考虑到的产品价值、集成技术、生产流程、成本标准、服务平台、资源整合等问题。”海尔地产研发总监高云生如是说。

    作为海尔集团下的地产公司，其成品住宅产品不但能把家居和电器融入到住宅产品的设计之初，而且还可以根据住宅户型的需要，来设计配套家居、家电产品。并通过与母公司配合，用生活产品推动住宅产品发展，同时通过住宅终端反馈，即时调整生活产品的生产。

    “其他公司做的是外壳，我们做的是内在，内在又包括白色家电，智能家电，智能化，‘U’是无处不在的意思。”海尔地产集团董事长、CEO卢铿认为。

    做住宅终端产品，需要整合多个产业链。对房企来说内部管理和产品创新都会因此消耗很多资源。而且和不同文化理念、不同发展阶段的企业对接，需要付出更多沟通成本，而这个问题在“家传”的海尔地产要小得多。

新成品理念=新盈利模式

    高云生认为，海尔地产在北京建立研发中心，而不是投巨资另外建造一个建筑构件生产基地，正是本着海尔集团的两个转型原则，从挖掘用户的需求出发，更注重于服务和软件的开发。把握海尔地产近两年的迅速崛起的时机，充分利用海尔自身的产业化资源和制造业的传统和管理经验，创造性地找到海尔地产差异化竞争产品以及经营之路；在住宅文化、产品风格、模块标准、社会责任、低碳经济等方面做出海尔产品气质来；同时，研究产业化经营的产品标准和盈利模式，如何整合资源，如何实现客户的价值主张，做到“端对端”的服务，是对研发中心跨行业经营人综合创新能力的考验。

    目前，海尔地产十几个项目中，有的已经开工，有的正在策划研发阶段。卢铿董事长亲自关注产品的研发过程。从产品标准、生活方式入手，在山海湾、家·国·天下、原乡墅等项目中，首先关注客户需求，并创造需求，挖掘潜在的、隐性的生活细节，上升到行为科学、建筑哲学、审美环境、低碳生活的“现代生活，美好住居”文化高度。其次，打造海尔地产的产品形象，让客户对海尔产品产生信赖和依赖，将住宅产品打造成与海尔家电一样的标准化和可靠性，形成客户黏度；第三是在研发和集成海尔产品以及社会资源的同时，建立最新的制造业流程，做到可持续性的、战略性的、适应物联网时代的、最有竞争力的创造力。

    海尔地产开发成品房是一种基于海尔集团成熟的家电、家装集成系统、研发体系以及售后服务系统之上的理性选择。海尔地产正因为有这样庞大而高效的系统支撑，开发成品房才成为它有别于其他开发商的核心竞争优势。

    面对现实，成品房与毛坯房在开发思路和技术含量上有很大差别。房地产行业靠土地增值赢利的机会时代很快会过去，为客户创造价值的品质时代即将到来。未来几年，海尔地产将是我国地产界的一个令人关注的企业，也是最有前途的真正意义的产业集团型房地产开发企业。这不仅仅是因为海尔有世界闻名的家电品牌，更主要的是海尔地产有制造业的基因和资源，有海尔人的创造力和以人为本产品思路，更懂得如何做到住宅产品的差异化竞争。这种差异是生产模式和商业模式的不同，是制造业的管理理念在房地产行业中的升华与光大。“房地产走向产业化集团经营是行业发展的必然趋势。如何继承和发扬，颠覆和创新，建立强有力的团队，创造性地实现异军突起，事先算赢，找到合理的模式方法是我们必须优先要考虑的问题。”高云生说。

U-Home——成品住宅样板

    在海尔地产颠覆性的产品中，最有价值的就是其智能家居控制系统U-Home。

    海尔U-Home产品就是通过多个产业链的连接，让用户实现通过手机、互联网、固话与家中灯光、窗帘、报警器、电视、空调、热水器等家电的沟通，通过“网桥”，用户实现人与家电之间、家电与家电之间、家电与外部网络之间、家电与售后体系之间的信息共享。其最大的优势就是将物联网概念与用户的生活实际紧密联系起来，使之成为如水、电、气一样的用户居家生活的基础应用服务。

    作为世界知名家电企业旗下子公司，海尔地产在智能化家居整合上有先天优势。海尔集团不断能给海尔地产提供管理思想，也提供了住宅产业化的发展思路。不同于其他房地产公司的住宅产业化的战略合作采购模式。在成品住宅建造成本构成中，海尔可以做到大部分产品是自己的。因此，海尔地产可以在住宅产品生产与制造的统一平台上思考问题，可以做到针对客户生活方式需求，共同研发一个产品。海尔地产是产业链的龙头，提出客户需求和创造客户需求更直接、更系统，促进产品集成模块研发，提高竞争力更可行。相关产品也可能在海尔地产的带动下，将成功的集成产品模式向房地产行业更多的大客户、更大的范围推广。这是时代赋予的机遇，也只有海尔可以做到。”高云生说。

    海尔智能化产品的研发工作更注重于住宅科学、人文生活方式的研究，其中物联网下的U-Home住宅最受世人关注。只有海尔才能做到既生产电视机和智能化产品，又有自己的房地产开发。最近海尔地产研发中心正在牵头研发一种足以改变人们生活方式的产品，一个三网融合、三屏合一的智能化家庭服务网络产品即将用在的海尔地产项目上。

    “如果外面有人按门铃，主人再也不用跑到进户门口去看“可视对讲机”，而是无论您坐在沙发上、躺在床上还是正在做饭，都可以清晰看见访客，并控制门锁。甚至在家里没人的状态下，也能实现访客记忆。同时建立许多社区服务功能的操作平台。”高云生说像这种综合型的智能化产品，通常需要很多家企业来共同配合研发。但是在海尔集团，这些都可以通过无边界的团队来完成。

    在海尔U-Home产品中，模卡U电视不仅可以在线冲浪，还能将家中的电子设备连成局域网，进行数据共享，而与通讯网络相结合的家庭网络远程监控功能成为其独特亮点。只要安装一个摄像头，不论身在何处，随时可以通过3G手机、WiFi手机和笔记本电脑对家中进行监控，建立大网、中网、小网服务系统，真正实现“人在家，世界就在眼前；人在外，家就在身边”。

    海尔地产计划在2010年实现电视可视对讲的产品应用，首先在山海湾二期中与用户见面，终端产品正在集成研发阶段。这个终端能够做到互联网、社区网、家庭内网以及通讯、电视网络系统联合。同时，海尔智能化家居的三屏合一，即手机屏幕、电视屏幕、电脑屏幕合一很快在海尔地产诸项目中与住户见面。

海尔大布局：标准的制定者

    俗话说：船小好调头。但今天我们可以说，船大不用掉头。曾经有人质疑过，一个大型的制造业企业做地产，会做成什么样子，能做成样子？这是海尔地产从诞生那天开始，就被人议论的话题。比好奇更严重的还有众多经济界人士的质疑。殊不知产业化经营和集团经营模式是海尔地产有别于其他开发企业的关键所在。国内许多经济学家至今没有把开发商的盈利模式、产业化方向、产品打造过程的未来看清楚，而把更多精力放在了对土地获取和房价涨落的争论上。日本的三井重工、松下、大河公司以及韩国的三星等企业，都是制造业起家，在住宅建设领域也都是佼佼者。

    作为海尔集团的一部分，海尔地产的价值还不仅仅体现在自身的盈利上。通过海尔地产的产品终端，海尔制造业旗下的很多产品可以与终端客户建立更直接的联系。这正好吻合了海尔集团向制造服务业转型的整体战略。

    而建设渠道整合产业链，进军地产领域就是最直接的方式的之一。海尔进军地产领域后，通过产品的配套植入，可以更直接地接触终端消费者，快速地反馈消费者的需求，从而能更迅速地进行产品的升级改良。

    “我们就是要用海尔地产衬托海尔产品，用海尔产品衬托海尔地产。同时作为物业产品，这种服务是持续的。通过海尔家电产品跟海尔地产的结合，这些产品会被集成和改进，也会被其他房地产商认同并应用，这就不是一个订单的问题了，可能会就此激发更多的互动效应。”

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