房价上涨与技术进步

近来，78家央企将退出房地产业务，当属最热门的新闻。其实，与其说一些人乐于见到央企退出，还不如说他们更渴望房价稳定。
    
    频频而出的地王让许多人陷入了恐慌和愤慨，于是，“爱其人者，及屋上乌；恶其人者，憎其胥余”，对高房价的愤恨最终转移到了房地产相关从业者身上。

    然而，希望不能代替现实，愤慨不能代替理性。如果我们对房价涨跌的内在机理不进行深入研究，就匆匆采取断然措施，那最后的结果，或许会与我们的预期背道而驰。

    在房地产市场上，央企无非是开发商中的竞争者之一，至少到目前为止，尚没有一家央企形成垄断。因此，要求央企退出房地产市场，无非是减少开发商中的竞争者。

    对土地市场来说，减少需求方的竞争者，有利于需求方的其他竞争者，即其他开发商，但是不利于土地供应者，即地方政府，表现在地价上，就是低地价。从这个角度说，勒令央企退出房地产，短期有利于遏制地价飙升，有助于避免地王的出现。

    但是，遏制了地价的飙升，并不意味着房价不涨。因为，影响房子价格的，是房子的供应和需求；而影响土地价格的，是土地的供应和需求。这是两个不同层面的市场。

    对于房屋市场来说，减少房屋供应方的竞争者，有利于供应方的其他竞争者，即其他开发商，但是不利于房屋的需求者，即购房者，表现在房价上，就是高房价。

    从长期讲，房价高了之后，最终必定会拉动地价的上涨。这是因为当今世界与传统世界的一个重大区别，就是由于技术的进步，生产与消费在“天平”上的倾斜有了转换。

    在过去，怕的是生产出问题，因为那时生产工具、生产技术落后，生产的商品数量往往满足不了人们的消费，那时讲究“供给自动创造需求”。随着科技的进步，生产工具的改进，生产力得到了极大的提升，现在，生产已不再是问题，消费成了问题，现在强调“需求创造供给”。

    从讲究供给自动创造需求，到强调需求创造供给，经济学理论是随着科学技术的进步而发展的。我们明白了这一点，也就不难理解为什么房地产价格往往会伴随着技术进步而上涨。

    随着现代技术的进步，产能过剩日益明显。就拿中国来说，目前不仅传统产业产能严重过剩，部分新兴产业也存在过热或过剩倾向。24个工业行业中，有21个行业产能过剩。供大于求，价格自然下跌。因此，通胀预期虽然早就存在，实际通胀却迟迟不来。而在历史上，工业品价格持续下跌，是工业化过程中的常态。

    有观点认为，未来只要粮食不出问题，尽管信贷多一点也没有关系。有史为鉴，我国过去的三轮通胀确实是由粮价上涨引发的。粮价上涨的原因在于供不应求，在技术进步条件下，粮食之所以供不应求，关键在于优质耕地的稀缺，这同房价的上涨根本原因在于适宜建造住房的土地十分稀缺，完全是一致的。

    粮食不宜长久贮存，而且如果投机炒作，必遭严厉打击，而在技术进步的背景下，工业品价格又持续下跌，值得投资/投机的，房地产是个好的选择，这就是房地产价格往往会随着技术进步而上涨的奥秘。

    在房价上涨的需求拉动中，有些是属于正常的，有些是属于不正常的，要监管的应当是不正常的。而国资委要求78家央企退出房地产，只在生产层面着力而没影响消费层面，恐怕不但不能遏制房价上涨，最终也无助于遏制地王的产生。

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