| |
|
万科：孤独的先行者 “住宅产业化不仅缩短了建设周期，而且减少现场施工的能耗、污染等。”据万科中粮假日风景销售负责人介绍，建一栋18层左右的住宅楼，传统工期需要24个月，而引入产业化后，万科只需要20个月。
企业的利润从何而来，这个问题连菜市场的小贩都知道，就是成本和价格，但是在房地产属于稀缺产品的前提下，开发商往往更愿意用粗暴的涨价方式来提高利润。
但这种做法注定不会长久，因为消费者对价格的承受力是有限度的，价格也是企业很难控制的因素。而降低成本和提高质量则是企业在提高利润办法的一个可控因素。作为地产界的老大，万科也早早就意识到，向高质量与低成本的制造业学习是房地产企业必须要走的路。
优秀的企业总是能根据规模调整战略。万科向制造业学习，实践产业化是在销售达到百亿元以上的时候开始的。2007年9月，万科东莞住宅产业化基地正式落成，随后挂牌“国家住宅产业化基地”，正式推出了“万科制造”，工业化住宅成为万科的发展目标。
所谓“工业化住宅”(IHS) ，简单地说，就是房子不再由一块块砖盖起来，而是把厨卫、阳台、楼梯、壁柜等，分别做成模块，然后组装起来。
将工地的工作转移到工厂是产业化的重要一步。如同汽车业在生产过程中将配件和安装分开，万科的住宅产业化也是如此。首先根据规划图纸，在工厂里生产出建筑所需的柱子、大梁、楼梯、楼板等住宅“零件”；然后将这些“零件”运输到“工地”进行组装。万科住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化、产品定型化、构件工厂化预制、现场装配化的住宅生产方式。
美国最大的房地产开发商，世界500强的企业之一帕尔迪就是基于上述操作，来实现其“客户中心锁定”理念。
转移工厂另一个好处是可以实现住宅产品的精细化。工业化住宅的大部分混凝土构件由工厂机械化生产，这就比工地制造的产品要精细得多，可以使现场施工误差以毫米计。
另外工业化生产还可以保障住宅建造过程的低碳化，比如工业化生产方式所使用的钢模循环实用次数为200次左右，并且在报废后仍然可以回炉再利用；而传统方式使用的木模具，仅能使用3~4次，造成了资源的浪费。此外，工业化住宅的施工过程可以减少用水60%，减少建筑垃圾80%。
产业化对住宅开发的另一个好处是速度。海尔老总张瑞敏曾提出的“快鱼吃慢鱼”理论，认为未来企业间竞争的关键是产品周期的竞争，因为产品周期缩短不但能提高企业资金的效率，还能大幅降低劳动力成本。而住宅产业化则几乎是房地产企业提高产品生产周期的唯一办法。
美国房地产巨头，被万科视为“榜样”的帕尔迪资金周转率为1.12，而国内地产企业中资金周转率最高的也就只有其一半的水平。而工业化生产和对流程的严格控制正是帕迪尔高资金周转速度的关键。
由于工厂化的前提是标准化，这也将大大缩短项目的设计规划时间。因此，尽管工厂化在大规模推广前可能会导致建材成本略微提高，但换来的是使开发效率有1倍以上的提高，这意味着在销售利润率不变的前提下，资产回报率将提高1倍以上。
同时，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了一半以上的劳动力。随着中国建筑人力成本的上涨，其未来的总成本将比传统造楼要低，所以工业化才是企业增加利润的一条阳光之路。
当然，目前万科的工业化住宅并不省钱，其建筑成本比普通住宅每平方米高出400~500元。住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青认为原因在于，实行住宅产业化的成本会和规模化经营程度相关联，在推行之初以及规模较小时，成本无疑是比较高的，“如果参与的企业多了，经营规模进一步扩大了，成本也就能随之降低”。
万科在国内房地产界几乎是唯一的住宅产业化推行者。万科孤军奋进的结果到底是什么？也许几年之后我们就看到了。毕竟发达国家的房地产行业工业化程度平均超过50%，日本达到85%以上，房地产行业走制造业的道路是必然的趋势。
房地产OA |
|
|