东拓置业的“地王”生意经 在去年全运会后地产业正处于井喷时期的济南，有这样一家开发商：它固守一隅，却发展极快，成立3年即成济南当地规模最大的房企；它刻意低调，从不宣传，却频频以“地王”制造者身份闯入公众视线；它高价抢“地王”，却低价卖房；它有着国资背景，却屡屡被同行指责为“行走在灰色地带”。
它就是济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”），济南高新控股集团旗下的全资子公司。
在其“高价抢地，低价卖房”的背后，究竟隐藏着怎样的玄机？在“地王”与“遏制房价过快上涨”同现的背后，还有怎样的隐秘链条？带着诸多疑问，本报记者近日奔赴济南实地调查，力图全景展现一家有着国资背景房企的“地王”生意经。
高价夺地的底气
在济南市奥体中心的东南方向、市政府新址的东侧，有一片220余亩的土地，目前正由施工队在平整土地、整治山体。挖掘机开过，尘土飞扬。
6个月前，正是这一片土地，引发了济南土地市场上的一场“拍卖大战”。2010年4月23日，包括济南海信置业、中铁置业集团、祥泰实业、绿城集团、济南华新置业、山东中齐房地产、济南东拓置业在内的7家开发商，对这片土地展开激烈争夺。地块从6.1亿元起拍，历时一个多小时，最终被济南东拓置业以18.16亿元收入囊中。该地块也顺理成章地成为济南东部的“新地王”，每亩地价达到820万元。
这片土地后来被命名为“舜奥嘉园”，成为东拓置业获得的第八个住宅开发项目，也是其拿下的第三个“地王”项目。此前，东拓置业旗下已拥有理想嘉园、龙园、涵玉翠岭、雅居园二期、丰奥嘉园、东岸嘉园、天马相城等住宅项目，总建筑面积超过250万平方米。所有项目均位于济南高新区内。
济南高新区是国务院批准的首批国家级高新区之一，面积125平方公里，2007年GDP首次突破百亿元大关。随着济南市启动“东拓、西进”的城市发展战略，特别是2009年全运会的举办以及济南市行政机关的东迁，更是给高新区带来了重大发展机遇。
济南高新控股集团副总经理、东拓置业总经理吴江燕在接受记者采访时表示，东拓置业只在高新区拿地，“我们对高新区的一草一木都很熟悉，而且对区域发展的前景也非常看好。”
最近几年，高新区已经逐步成为济南楼市的最热点区域。“开发商都想进入高新区，但是拿地的成本已越来越高。”济南当地的一家开发商告诉记者。
高新区土地价格飙升的两年，也正是东拓置业风生水起的两年。除了竞拍百轮杀退六家对手得到的舜奥嘉园项目地块，其之前拿下的东岸嘉园和丰奥嘉园地块，也都是通过激烈角逐获得的“地王”。
地处济南出口加工区刘公河东侧的东岸嘉园地块，其争夺过程至今依然令济南地产界人士印象深刻。在2010年2月10日进行的拍卖上，经过多轮举牌后，只剩下东拓置业和河南郑商置业两家竞争。“当时，东拓置业在举牌的时候基本不看成本测算表，而是直视竞争对手，在对手举牌后立刻加价，毫不犹豫，直到最后如愿拿下地块。”当时在现场观战的一位人士告诉记者。最终，东岸嘉园地块的成交价格为3.75亿元，溢价1.36亿元。这也是出口加工区板块的土地单价首次突破200万元/亩。
丰奥嘉园的拍卖过程也大致相同，总价达6.8亿元的项目让高新区的地价在2009年首次突破了400万元/亩，也被济南媒体列入了“2009年济南五大地王”之一。
据记者粗略统计，今年整个济南高新区在售的新开住宅项目有10余个，而被东拓置业提前销售的住宅项目就有6个。算上已经卖完的项目，东拓置业的住宅开发几乎占据了高新区的半壁江山。
“除了以招商引资方式进入的外地开发商，其他的开发商在高新区拿地很难与东拓置业竞争。”济南当地的一些开发商表示很无奈。他们向记者提出了如下质疑：东拓置业是济南高新区的直属企业，而高新区土地出让的收益有80%是从市级财政返回到高新区，这样的话，东拓置业高价抢地，是不是有可能会存在“左手倒右手”的嫌疑。“相当于2折拿地，自然没有人能竞争得过。”有人如此抱怨。
土地落袋即启动团购
对于“左手倒右手”的质疑，吴江燕澄清说，高新区管委会与东拓置业完全是纯粹的政府与企业的关系，绝不可能有资金共通的问题。“财政资金和企业资金完全是两个不同的条口，各自也都有严格的审计。”吴说，并且财政资金的动用需要复杂的审批程序，管委会领导也绝不会冒险违规。
然而，对于一个2007年才组建、注册资金2000万元的企业而言，两年时间里便拿下了近40亿元的土地，其土地款的资金来源不能不令人生疑。
记者从济南市国土局得到证实，在土地出让金方面，济南一直严格执行国家政策。特别是今年以来，土地出让后拿地企业必须30天之内首付50%，6个月之内全部付清。
吴江燕透露，高新区管委会对他们更为严格，“例如今年的舜奥嘉园项目，管委会要求我们6月20日之前全部交清。”
至于巨额的土地款资金来源，东拓置业的解决办法是，先卖房后交土地款。东拓置业在拿地之后，几乎同步就启动销售，快速回笼资金。为了保证销售的顺利进行，几乎都是以低于市场价30%~40%的价格组织团购。
以舜奥嘉园为例，东拓置业在4月23日拍地成功后，就立刻启动了团购。据记者获得的一份《舜奥嘉园合作建房说明》显示，东拓置业与合作单位签订合作建房协议，然后交纳合作建房资金。第一期合作建设资金为10万元/套，由合作建房单位于2010年5月10日前一次性支付给东拓置业。此后，在5月11日到6月3日抽号选房期间，购房人需交纳第二期合作建设资金，两期交纳的资金额为总房款加7.5万元地下车位款总和的50%。如果选择一次性付清的，地上部分还将每平方米优惠1000元。待到合作建设单位所选定的房屋达到预售条件后，双方再签订商品房买卖合同，前期缴纳的两期合作建设资金自动转为商品房买卖合同房款，剩余合同价款（包括地下室及地下停车位价款）一次性全额结清。
在该《说明》中，共计1260套的A组房源的标价为7100~8300元/平方米。也就是说，如果选择全款，价格就是6100~7300元/平方米。而其拿地的楼面地价为4700元/平方米。
另外，与舜奥嘉园紧紧相邻的中海奥龙观邸项目，其高层5月份的均价在9000元/平方米以上，相隔不远的海尔绿城全运村，则在11000元/平方米左右。
吴江燕向记者证实，在那一次的团购中，售出了几百套房源，且基本以全款为主。对此，有同行质疑在那个时候，舜奥嘉园项目尚未支付土地出让金，因此五证不会齐全。
11月1日，在东拓置业客户中心，工作人员向记者推荐舜奥嘉园项目时仍介绍称，团购均价8050元/平方米，需立刻交纳10万元，而后10天内再交总房款的30%。待到舜奥嘉园的预售许可证办下后，再行签订购房合同。
售楼人员告诉记者，舜奥嘉园项目已经办下了土地使用证与建设用地规划许可证，预计在明年6月能拿到预售许可证，交房日期大约在2013年6月底。
“这就是东拓置业的运作方式，一般都是先卖房集资，再支付土地款。”当地的一名开发商分析说，通过拉长项目的交房日期，让多个项目滚动起来。
吴江燕对此并不讳言。他解释称，这是东拓置业的商业模式，多数的项目都是通过提前销售而后再办理手续和开工建设。“通过团购的模式，买房人能买到价格更低的房子，我们也能获得相应的资金。”
东拓置业方面称，通过这种方式，这三年来的资金流动是没有问题的。“土地款一共是40亿元，但我们的销售收入一共是58亿元。通过提前销售去支付地价款，再加上其他的融资，资金完全没有问题。”
记者在其客户中心了解到，目前该公司在售的几个项目，包括丰奥嘉园、舜奥嘉园、东岸嘉园等都尚没有拿到预售许可证，但由于其价格普遍低于周边市场价，所以销售情况都非常好，基本都卖出了50%以上。龙园、涵玉翠岭两个项目甚至已经全部售完。
“部分房源都是全款团购，一些不能全款的客户也可以通过个人信用贷款的方式贷出资金到东拓置业的账户。”客户中心的工作人员告诉记者。
是不正当竞争，
还是平抑房价？
“先卖房再付土地款的运作模式，显然是利用了其企业的特殊身份，有在济南房地产市场进行不正当竞争的嫌疑。”有开发商认为。
对此，吴江燕坦陈，“提前销售的确是属于‘打了政策的擦边球’，而且与其他开发商相比，是范围过大”。但他依然强调，东拓置业这么做的主要原因是，作为高新区直属企业，肩负着引导开发、为高新区企业配套住房建设的责任。
“高新区内企业和政府机关都是我们的关系单位。所以我们不追求高利润，拿地时就计算过，利润大概是所得税前12%~15%。”吴江燕说，“这样的话，我们的建安成本包括税费在内在2700元/平方米左右，成本价卖房也能做平。”此外，东拓置业会设计一部分高端、高价的业态，如叠拼、商业等，都是做盈利的部分。
“我们这么做，还有利于遏制房价过快上涨。”吴江燕认为，高房价的最大推手就是有资本优势的大开发商，通过在资本市场圈钱，再囤地，以获得利润的最大化。而东拓置业则不同，通过“团购”的商业模式，快速开发，快速滚动，而且价格低，能够让园区企业职工买到更便宜的房子。
“只要有我们的低价格大盘在旁边压着，那么其他项目的房价也就不能涨得太离谱。”吴总结说。
但他也坦言，东拓置业如果按照正规的开发程序，拿到了预售许可证再卖房，“那也就不是这个价钱了，毕竟羊毛出在羊身上。”
当然，还有一个不可回避的问题就是风险。“这样的开发模式，相当于把风险转嫁到买房人身上。万一资金链断裂，那只有买房人承担。”一位参与团购后又退出的购房者对记者说。
而东拓置业则认为这样的担心毫无必要。“我们是高新区管委会直属企业，这些钱进入公司账户，我们个人又提不出来，更不会卷款潜逃。”吴江燕解释，只要保证资金在企业内部的封闭运行，就肯定不会出问题，特别是项目群的运作。先期通过多个项目的“团购”，回笼资金支付土地款和开工建设，待到部分项目达到条件即能获得开发贷款和购房按揭贷款，如此资金链条就不会断。
“最不济，我们还有一个金库。”吴江燕透露称，就在舜奥“地王”的边上，东拓置业还有一个超过1000亩的旧村改造项目。目前正在土地整理，待到二级土地出让时，东拓置业享有80%的土地收益。据吴江燕称，现在那片土地的估值超过70亿元，未来的收益预计能超过50亿元。
某济南房地产业者指出，那片土地能够达到70亿元的估值，正是在舜奥项目“地王”将地价推至800万元/亩之后。
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