药盒监管码 印刷        虎门荔林华庭体验式精品小区策划方案 (1)的印刷版

         < id="1138559348l">目 录
一、 项目概况
二、 虎门区域经济文化特点
三、 片区市场调查与竞争对手分析
四、 虎门房地产市场调查与分析
五、 项目理念定位-打造虎门第一个运动健康型体验山景花园小区
六、 建筑规划提示
七、 特色运动健康泛会所策划
八、 中国澳大利亚双语幼儿园策划
九、 CIS全面导入裕隆花园的方案要点
十、 高品质物业管理与绿色装修提示
十一、裕隆花园营销要点
十二、项目进度计划
十三、裕隆花园项目的投入产出分析
十四、裕隆花园的风险分析与对策
十五、总结与致谢药盒监管码 印刷
裕隆花园项目调研与初步策划摘要
本报告首先分析了虎门的区域经济状况与地域文化特色，通过对虎门人住宅、汽车消费水平的深入了解以及竞争对手楼盘的详细分析，我们初步把握了虎门地产的发展脉搏，将虎门房地产开发水平与深圳同行进行横向比较。丰泰华园湖景小高层（按照建筑面积计算），2、3、4层卖价3600元，5层以上售价4000元，顶层复式售价4600元；飞龙山庄最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价为3280元/平方米；柏景豪庭高层起价为3000元，最高价格4127元，均价3500元；柏景豪庭是虎门镇区高层较高价格。因此，我们策划的出发点和立足点是裕隆花园（本项目暂定名）如何达到均价3000元以上，成为虎门精品小区，树立项目品牌的根本要旨。药盒监管码 印刷
2003年虎门住宅市场供应总面积统计
单位：万平方米
楼盘名称 开发单位 别墅面积 小高层总面积 小高层实际销售面积
丰泰华园山庄 东莞市建设房地产有限公司 4 郊区大盘 5
龙泽居 东莞市建设房地产有限公司 3 2.6
飞龙山庄 广海房地产开发公司东莞分公司 19.2 2.088
富民花园 东莞太平建筑房地产开发公司 3．5 3
港口路片区
柏景豪庭 广东黄河实业集团有限公司 9，1-4层为商场与停车场 5
能源华庄 东莞市建设房地产有限公司 3 2.6899
龙泉都市华庭 龙泉房地产公司 6万平方米，尚药盒监管码 印刷未开盘 2
虎门广场片区
海富华庭 东莞市德盛建业实业有限公司 总建筑面积7万平方米，停车场面积较大。 6
合计 28．2
由于到2003年底还有半年，因此房地产实际销售量可能达到21-28万平方米。从各家开发商的实际销售数据中，我们发现每家每年实际销售面积一般在2-3.5万平方米之间,个别优质楼盘例如海富华庭销，其售量在6万平方米左右,这对于裕隆花园项目开发的阶段性划分具有重要启示。
通过专业访谈和初步分析，我们设计了住宅调查问卷，通过对问卷的详细分析，我们结合对裕隆花园的环境分析，提出了主要卖点，根据主要卖点以及市场情况，我们的规划师根据策划思路提出了不同的概念规划方案。药盒监管码 印刷
针对虎门楼盘的三个明显缺陷：1.物业管理总体水平低。2.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统，对体验营销不够重视。3.会所设计较粗缺乏精品特色。
我们结合裕隆花园面临的竞争态势，按照体验营销的总体大思路，以人为本，站在使用者便利、舒适实用的立场上，采取精品设计的原则；并且提出了特色健康运动泛会所（减少人工服务项目，增加亲近自然的活动，会所外设置篮球场地、羽毛球场地）；知识型社区服务与高品味物业管理服务；并且在虎门楼盘销售全面导入体验营销，系统设计项目形象识别系统CIS等主要策划思路。力求创造一种和谐的邻里关系，以温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，不仅打造精品楼盘，而且树立发展商品牌形象。药盒监管码 印刷
我们建议创裕公司倡导和实践“携手共建理想家园”的住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者参与和体验住宅的户型设计、社区规划、环境格局、建材选质、质量监理等全过程。让购房者根据自己不同的个性需要，进行产品再设计和建造。这与过去传统被动的购房方式相比，这种方式具有一定的创新特色，特别在如何进行优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、创造适宜的人居结构功能、营造人与自然和谐共生的社区人文环境方面，努力开辟一条开发商与居住者携手合作，保证消费者个性发挥和宣扬的一条特色体验营销之路。
营销卖点权重表药盒监管码 印刷
主要卖点名称 权重 附注
山景与园林 30% 荔枝林特色山景
特色运动健康泛会所 15% 根据虎门实际情况，引入中华国际健康养生园部分成果
绿色装修与健康直饮水 10% 绿色装修认证，虎门已经有健康直饮水系统
物业管理 15% 小区智能化系统，通过物业管理ISO9000认证预计环境质量管理体系认证
发展商品牌 10% 含营销CIS系统导入
建筑特色 20% 包括户型实用率、外立面、绿色装修、车位
建议户型比例
名称 建筑面积平方米 比例 备注
两房一厅一(二)卫 90-100 10%
小三房一厅两卫二阳台 115-120 15%
大三房两厅两卫二阳台 125-141 15%
四房两厅三卫二阳台 134-137 30%
148 5% 药盒监管码 印刷
186 10%
五房二厅三卫二阳台 153 15% （包括复式）
177
200
合计 100%
在大户型市场日趋饱和、发展商纷纷注重大户豪宅的背景下，东莞大户型市场开始遭遇寒冰，虎门的大户型市场也供应非常充足。错开目前市场普遍大户型，朝精品小户型发展，适当开发有特色大户型，减轻置业者的置业压力。
根据对已经推出的各个楼盘详细分析，我们考虑白领业主普遍有工人房和书房的要求，大三室两厅结构不尽合理，因此，应该重点增加130平方米左右小四室两厅双阳台的户型比例，小四房比例为35%，大四房比例10%，超大户型或复式15%。药盒监管码 印刷
户型的动态调整，在建筑方案完成后，根据最后市场调查结果，对户型在进行一次重要调整。
2003年虎门销售楼盘平均价格
楼盘名称 参考平均价格（元/平方米）建筑面积计算 项目类型
丰泰华园 4000 小高层（湖景单位）
3600 小高层（离湖面有一定距离）
飞龙山庄 3280 小高层
柏景豪庭 低层普通户型平均价3250元，高层平均价格为3500元 高层
能源华庄 3240 高层
海富华庭 3400 高层药盒监管码 印刷
根据概念设计方案，建筑面积最大为4.9万平方米左右。我们采用比较保守的数据，按照总建筑面积4.8万平方米建筑造价估算分析，地价为3000万元＋400万元主入口，项目开发成本为12422万元，根据周边同类楼盘价格以及我们的项目策划定位建议项目均价为3000元/平方米，总销售额为1.56亿元，项目利润为3183万元。
预计项目开发销售周期为2年，项目利润率为25.6 %。
通过多次讨论，我们认为概念设计方案的园林与总体布局合理，通过财务估算分析，从经济方面分析概念设计方案是可行的，具有较好的性能价格比，在虎门房地产市场中具有较强竞争力。
对此项目，我们极具必胜信心！ 药盒监管码 印刷

一、裕隆花园项目概况
1. 项目名称：花果山裕隆花园住宅小区房地产开发
2. 开发公司：东莞创裕实业发展有限公司
3. 企业概况：东莞创裕实业发展有限公司一家综合性企业，以房地产开发、酒店经营为主。
4. 工程概况：项目位于虎门镇人民北路花果山，山上有大片荔枝林带，占地面积27000平方米，建筑面积4.8-4.9万平方米，主要建设小高层住宅，项目客户市场定位为白领与中小企业私营老板阶层。药盒监管码 印刷

图1 项目地块—人民北路花果山一景
二、虎门区域经济文化与住宅市场总体状况
1.东莞区域经济指标特点
根据东莞统计局初步统计,全年国内生产总值672.27亿元,按可比价格计算,比上年增长18.4%,增长幅度已连续6年保持在18%左右的水平。第二、第三产业共同推进经济增长。全年第一产业增加值32.51亿元，增长4.3%；第二产业增加值371.17亿元,增长21.1%;第三产业增加值268.59亿元，增长16.5%。企业总体数量增加。
至2002年底止，东莞市注册登记的工商企业和个体户有21.56万户，比上年增加5.19万户。
2002年末东莞市各项人民币存款余额1790.18亿元，比年初增长22.7%。其中，储蓄存款余额1001.69亿元，比年初增长25.3%；企业存款余额577.57亿元，比年初增长17.5%。各项人民币贷款余额933.41亿元，比年初增长24.3%，其中，短期贷款余额573.20亿元，比年初增长7.4%，中长期贷款231.29亿元，比年初增长62.1%，说明企业经营情况好转，贷款的有效需求增长。药盒监管码 印刷
2.虎门区域经济特点
（1）虎门企业状况
据不完全统计，这个只有10.8万个户籍的人口小镇，常驻人口已近60万。服装企业三年间从600家增至1000家，1500家外资、合资企业中，服装企业占1/3。
服装业是虎门的主要产业，每年的中国（虎门）国际服装交易会成交额都在20亿元以上，在国内影响巨大。形成南有虎门服装交易会，北有大连国际服装交易会的一南一北格局。
虎门服装业将凭借雄厚的产业基础、先进的科学技术和发达的物流、市场体系，逐步实现“民牌———国内名牌———国际知名品牌”的三级跳。最终让虎门与世界时装之都巴黎、米兰齐名———“到虎门能采购到天下最好的服装”！药盒监管码 印刷
更多从业人员活跃在多达20万平方米的庞大服装及相关市场上，工业总产值68亿元的虎门镇，服装销售额据保守统计竟高达100亿元。
镇属企业以富民市场为代表，在全国影响大、口碑佳、效益好。
虎门镇比较重视民营经济发展，民营企业发展发展迅猛，2001年有民营企业1135家，个体工商户8500家，2001年民营企业工业总产值15亿元，纳税1亿元，虎门彩色印刷厂的利税是3000万元，虎门民营经济在华南民营经济发展进程中占有重要位置。药盒监管码 印刷
虎门镇在服装及其它民营经济行业都放宽了政策，并组织民企老板到欧洲、北京、江浙考察，请专家为民企发展把脉指路、出谋划策，工商、消防、银行等职能部门每月的第一个星期开协调会，实行联合办公，为民企实行一条龙服务，以高服务协助民企发展，使虎门镇民营经济的发展呈现出良好的势头。虎门镇23项工程中有90％是民营企业参与。
虎门镇委钟淦泉书记针对虎门民营经济强调了三点：“首先是不能坐井观天，要放眼全国，放眼世界；其次是我们的企业要有强烈的竞争意识；再次是我们的老板要提高自身素质，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄准全国和世界最先进的东西去学习去适应。”药盒监管码 印刷
（2）虎门近两年主要经济指标：
2001年全镇实现工农业总产值83.81亿元；工业总产值80.9亿元；农业总产值2.93亿元；财政收入22.074亿元，比2000年增长27％。
2002年虎门镇经济发展状况良好，2002年完成税收总额19.746亿元，国税14.92亿元，地税4.826亿元。虎门利用外资取得突破，全年利用外资18亿港元，比上年增加9亿元，增幅108%。
2002年虎门GDP已经达到44.26亿元，工业总产值91.06亿元，同比增长17.25亿元。出口创汇10.6亿美元，同比增长16.6%。
2002年虎门城市居民储蓄达到170亿元，程控电话超过10万门。药盒监管码 印刷
3.虎门地域文化特征
岭南文化是海洋文化的一部分，虎门作为珠江入海口，突出体现出海洋文化中的重商、开放以及文化多元性特征。海洋文化的内核只能是商业文明，与中原的农耕文明相比，岭南人更具有冒险精神，这是一个吃蛇的民族，粤人比其它地区的中国人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“弃士从商”与“弃官从商”的人比较多，面对辽阔的大海努力进取，通过海上贸易大胆冒险“冒万险而一掷之”，追逐财富，拼命享受；粤人务实，“敏于行讷于言”是粤人的行为特点，粤人的经济头脑是一流的，粤商北伐等现象就是明证。
虎门作为重要的入海口，与海外的贸易较早，很早就是商品集散地，英帝国主义分子通过虎门等向中国大量输入鸦片等毒品，1839年林则徐在虎门禁烟震惊世界，世界开始知道虎门的战略价值。药盒监管码 印刷
虎门自古是名商埠，虎门人素有务工经商的传统。改革开放以后，虎门的个体私营经济逐步繁荣，虎门人凭借毗邻香港的地理优势和人缘关系，经常往返香港和沙头角，购买一些服装日用品回虎门摆卖，这便是虎门个体私营经济的雏形，渐渐地，虎门发展成为珠三角一个颇具规模的服装和日用品市场。
1978年以后，虎门在全国商品经济意识觉悟最早，虎门发展商品经济具有良好的土壤，虎门人表现出敢为天下先的虎门精神，走出全省乃至全国第一批吃螃蟹的虎门商人。药盒监管码 印刷
由于虎门与香港交通便捷，经济文化的交流往来密切，虎门文化受到香港文化的影响，香港文化的突出特点是重商文化，成功的企业家备受社会尊重，与传统的中国小农文化产生剧烈冲撞，虎门具有浓郁的商业氛围，讲究效率，虎门服装市场闻名全国。
虎门本地人受中原文化影响，具有敬老尊贤的共性，在虎门人二次置业购买大户型住房时候三代同堂现象比较普遍。
由于本地人口只有十万，外来人口50万人以上，外来商人和高级经营管理、技术人才带来先进的管理理念和先进技术，不断冲击虎门人 药盒监管码 印刷