陈宝存：正视市场现实，买房观望犹豫很傻很天真

陈宝存：正视市场现实，买房观望犹豫很傻很天真

公租房无疑将成为住房保障的主流。这是比较理性的做法，廉租房作为地方政府予低保人群、残障人士、鳏寡孤独老人改善居住的形式一直存在着。由于各地的情况不一致，北京保障房的很多形式在二三线城市以下一直没有推行。所以市场不能仅仅眼看着一线城市。保障房建设对于二三线以下城市，尤其是财政问题突出的城市来说，几乎是不可能完成的任务。而强力推进保障房大建是很难受到地方政府追捧的。

    我们知道中央政府在保障房领域的投入仅仅600多亿元，也就是廉租房建设资金。至于动用公积金492亿建设的公租房，有回报的问题，实现公积金投资回报还存在很多现实问题。住建部规定的公租房贷款期限5年，实际对于社会资金进入公租房建设领域是相当大的压力。如何实现公租房合理利润？现在没有明确的支持政策，而企业是需要盈利的，所以社会资金进入保障房建设，除了强制性的商品房小区配建，目前还没有更好的形式。

    按照现在对公租房租金的心理价位，公租房投资的回收几乎是不可能的。公租房土地的供应，绝不能走公益事业强制拆迁低价格补偿收购土地的模式。当然，公益性项目征地的市场化是大势所趋。

    实际公租房等等保障房建设难题只在于土地供应的趋紧与土地从收储源头开始的地价大幅上扬。随着新的土地管理法出台、新的拆迁安置条例的出台，土地收购的价格势必大幅上扬。这与全社会鼓励钉子户是成正比的。当然，钉子户是否合理不在本篇文章的讨论范畴。

    鼓励钉子户，尤其是不分青红皂白的鼓励，客观上造成拆迁安置价格越来越高，拆迁安置时间越来越长。一个项目的收购环节的大幅拉长，限制了某一时段的土地大量供应的实现。这也是05年之后土地供应严重下降的根本原因。而且这种下降是无解的。

    我们的经济转型已经讨论了28年（吴敬琏先生语）。现在指望改变房地产开发模式的前提是经济转型得以实现，实际这是不切实际的梦想而已。房地产支柱不是你想要就有，也不是想不要就能立即摆脱。毕竟我们的经济发展的最终效果还是改善各个层次居民的居住问题。在自由居住率高达87.8%，但是居住水平极低的国度，买房置业仍旧是首选。单单认可房地产是支柱产业还不够，也要认可房地产业是国民经济的重要支柱。

    那么我们回头看看公租房：公租房建设提速与经济适用房的逐渐退出是相辅相成的。产权类的保障房北京有经适房、限价房，限价房滥竽充数为保障房是不合理的，应该还原本来面目——限价商品房。至于其他的保障房类别，实际面向的都不是新购房的低收入群体。（棚户区旧城改造等等）

    那么经适房的存在实际早已经被异化。很多二三线城市是把原有企业事业单位的国有划拨地进行集资建房的所谓经适房建设。或者更多的城市经适房的供应对象主要是公务员以及机关行政事业群体。当然，北京天通苑、回龙观经适房的推出时点，买的起的经适房人群还仅仅限于高收入阶层。可以说经适房产生的最初与保障房本身就是脱节的。而现在由于土地成本的上扬，单纯指望政府免交土地出让金已经不可能限制住经适房土地供应价格。而无偿划拨是不可能延续的。这也注定经适房是必然消失的。

    2010年保障房用地计划供应2.45万公顷，棚改房用地为3.66万公顷，中小套型商品房用地为8.04万公顷，三类用地供应合计占到了2010年全国总供地计划的76.6%。而保障房用地中，廉租房用地7051公顷，占比4%，经适房用地17402公顷，占比9%。而一线城市，经适房与廉租房供地占比更少。事实上我们知道的是，经济适用房用地将被公租房建设用地取代也是大势所趋。

    而事实上，受土地供应限制，完成上述土地供应是相当艰难的。

    刚性需求指望公租房，时间是不允许的，特别是婚房与学区房，不可能靠等待公租房解决，这也是限购不惜伤害刚需的根本原因。实际我们目前的政策，实质是挤压商品房或者产权房的购买，而把刚性需求的购房人挤入租赁市场，而且是市场租赁市场。

    改变居住理念而不是强求产权房，强求商品房是无奈，也是必须要做的。

    但是对于市场上改善需求和投资需求来说，正视市场现实，不观望不犹豫出手才是明智的选择。至于不具备买房实力的，最现实的考虑是市场租赁，而不是保障房。

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