大型房企集团负债率骤升 互保贷款达1417亿 大型房企集团负债率骤升 互保贷款达1417亿
一份调研报告的出炉使得房地产企业的开发贷款再次引发业界关注。
消息人士透露，监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%；此外，房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，涉及集团内互保现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。
负债率大幅提升说明房地产企业的资金链越发吃紧，而多头授信将会加剧行业内的系统性风险。不过消息人士透露，针对问题，目前监管机构已经要求银行对集团实行并表授信管理，集团贷款总额不得超过在建工程的50%，并且严控贷款关联担保，禁止互保。
“不排除今年4季度到明年一季度，会有部分中小开发商的资金链断裂，这将大大加速房地产行业的市场整合，而商业银行需要对可能的信贷质量下滑做好资产保全。”上述人士指出。
三大风险隐患待解
在银监会稍早召开的第四次经济金融形势通报会议上，银监会主席刘明康重点强调各银行业金融机构要严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。
接近监管人士透露，正是基于60家大型房企集团样本摸排后，监管机构对房地产贷款风险“苗头”上升提出风险预警。
报告显示，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。
三季度大型房企集团出现了资产负债率骤升的情况，这和此前公布的房地产企业三季报数据颇为一致。中报显示，112家上市房企有超过80家上市房企资产负债率高达50%以上，有60家上市房地产企业上半年经营性现金流为负值。而到了三季度，万科、保利、绿城中国的负债率均超过了70%，其中绿城的负债率更是高达令人“咋舌”的158.8%。
相关学者指出，房地产业是个资金密集型行业，因此财务杠杆通常比较高，一般房企的资产负债比例大致在60%-70%比较合理。不过如果之前房地产市场炒作比较过度的话，这个比例往往经不起泡沫破灭的冲击。
从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比约为3成左右，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门的判断是，随着房地产市场进入“震荡期”及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。
有关人士指出，现在商业银行对房企的新增授信处于“停滞”，如果企业杠杆率较高以及后续资金无法有效补充，企业短期流动资金紧张，这将对银行的风险管理提出严峻的考验，不排除未来银行房企贷款的不良会出现一定程度的反弹。
此外，在60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的有426个，同时在五家以上法人银行获得授信的有90个；6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
业内人士表示，在调研中，还发现不少集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。并且大型房企集团关联企业众多，还有一些企业在海外也注册了相关企业，而商业银行更是对部分股东信息不掌握。
监管机构封堵“漏洞”
针对调研中暴露的若干问题，监管机构已经明确要求银行业采取相应的措施来未雨绸缪，提前应对房企存在的风险隐患。
消息人士透露，监管机构要求银行实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。要对集团内部关联交易进行跟踪监测，严防信贷资金转移或挪用；核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。
某股份制银行人士指出，很多房企自有资金率一般在20%至30%，其他运营资金主要为银行贷款，现在银行必须核实项目资本金完全到位后，才能将银行资金进入。并且在北京，已经实行对预售资金的专项账户管理，这等于拿住了房企的七寸，企业腾挪资金的通道完全闭合。
而对于此次比较突出的集团客户互保问题，监管机构提出要严格控制贷款关联担保，禁止互保。同时，对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，监管部门要求银行应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。
此外，针对部分房企采取各种规避监管、套取银行贷款的行为，监管机构已经在调研中有所察觉，并就此给予商业银行相应的风险提示。
在给商业银行下发的《关于提示房地产企业规避调整政策有关风险的通知》中，监管机构对房企变相“捂盘惜售”；分期或推迟领取领受预售证；关联企业统一贷款后再周转用于房产项目；采用分期开发方式，一再推迟延后后续开发时间的行为给予了明示，要求银行切实做好房贷管理，严控开发贷款风险。
行业并购整合加速
由于房地产本身就是高杠杆行业，银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。一般中小开发商获取资金的能力和渠道毕竟有限，而四季度和明年一季度，房地产会面临较大的现金流压力。
有人士指出，如果未来中小房企资金压力加大，尤其是短期资金出现支付困难，那么将是大企业进行市场并购的绝好机会。中国清科集团研究中心报告显示，随着房地产调控的持续深入，房企并购已经呈现加速之势。
数据显示，第三季度中国并购市场共完成并购案例118宗，同比增76.1%。其中，房地产业并购案数量居首，达20起，占比16.9%，涉及金额5.8亿美元，平均并购金额289.9万美元。
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