多重力量重压 房价下降的通道能否打开

    11日统计局发布的数据显示，10月份我国CPI同比上涨4.4%，在通胀压力持续显现的趋势下，央行将于16日上调存款准备金率，以收紧市场流动性。

　　当前楼市已少了二次调控刚出台时的喧嚣与争辩，进入一个消化影响、政策执行的平静期，在经过深入博弈之后，房价的下降通道又能否如期打开？

　　  多重措施“围剿”开发商资金链

　　银根持续紧缩将造成开发商的融资环境持续变差，其主要资金来源将受到一定程度限制。

　　事实上楼市调控的核心政策之一就是差别化信贷政策，随着政策逐步执行，房地产行业贷款增速已经开始回落。央行统计显示，前三季度主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额同比增长32.9%，比上年末低5.2个百分点。

　　不仅如此，继二次调控之后，近期新出台的调控措施均直接指向了开发商的资金源头。首套房贷利率7折优惠取消，公积金贷款被严禁用于投机性购房，部分城市商品房预售资金纳入监管，将使开发商未来的资金链“雪上加霜”。从销售回款来看，楼市在二次调控重压下迅速趋冷，开发商资金将面临淡季的考验。

　　而且，多项调控政策的叠加效应还将持续显现，预售资金监管新政将于12月开始实施，开发商内部调配资金的能力将受到制约，与政策进行长时间博弈的资金和筹码已经不多。

　　  房价下跌预期正在强化

　　一名房产中介置业顾问告诉记者，近期购房者咨询政策的多了，但是成交量明显少了很多。

　　显然，楼市博弈的天平又重新向购房者倾斜。各地限购令出台后，在需求受到强力压制的同时，住房供应四季度至明年上半年仍呈批量上升趋势，供应高峰的到来使供需形势开始逆转。

　　北京市统计局发布的数据显示，前三季度，全市商品房新开工面积1760.8万平米，比上年同期增长50.6%。其中，住宅新开工面积1226.2万平米，增长71.9%。按照开发进度，这些新建商品房将在明年陆续入市。另外，受近期股市、黄金市场回暖以及房价预期下降的影响，二手房业主出售存房的意愿强烈，近期房源量明显增多。

　　由于相对于商品房，二手房跟涨领跌的特性更为明显，房价的明显下跌很有可能先发生在二手房市场。北京市房地产交易管理网数据显示，11月1日至6日，二手房成交相比上周同期从4046套降至3163套，下降了22%。

　　楼市调控长短拳的组合已堵死投资者的获利空间，限购、限贷多管齐下对投机炒房行为形成持续抑制。当前二手房市场已呈低迷，而加息带来的还贷压力才刚开始，随着时间的推移，影响会进一步显现，二手房价在僵持一段时间后，一旦形成下降趋势，就会蔓延促使整体房价进入下降通道。

　　   须防市场再度异变

　　临近年末，银行信贷的季节性收紧加上加息、调整存款准备金率等因素，将对开发商赖以生存的资金来源产生直接限制。不过值得注意的是，楼市、股市一直都是吸纳社会资金的避风港，当前我国抑制通胀预期任务重大，在预防资金炒作农产品时，要防止从农产品领域撤出的资金重新进入房地产市场。

　　楼市调控已经成为一场长期角力，开发商与调控政策的博弈正取代与购房者的博弈成为楼市的主导因素。我们看到，不管是楼市新政还是二次调控，每次政策出台后成交量都迎来了明显下滑，但是房价均没出现实质下降，开发商能够灵活应对调控，化解调控影响无疑是重要原因之一。

　　因此业内专家提醒，在调控的关键时期，要防止开发商利用舆论和逆市涨价行为干扰市场预期和购房者的决策，防止市场再次发生异变。