被视为杀伤力极大的“限购令”实施以来，北京楼市出现了结构性分化。此前，一直占据商品房市场销售主流的2万元/平方米以下的普通住宅，因调控政策出现“量价齐跌”的局面，豪宅市场的别墅产品交易量与价格也均双降，但单价在4万元/平方米以上的高端公寓产品，却呈现了“量价双涨”的态势。
　　市场人士分析认为，政策对高端买房人实际影响有限，相比政策的导向性，高端买家对资产配置尤为关注，当通货膨胀趋势愈演愈烈之时，位于稀缺地段的豪宅项目的保值增值功能凸显，因此被不少资金追捧。
　　
　　别墅纷纷打折高端公寓价坚挺
　　
　　亚豪机构统计数据显示，10月在售的单价超过4万元的豪宅项目有77个，其中有成交记录的项目达52个，这些项目共成交578套，成交面积达7.5万平方米，整体成交均价为45415元/平方米。与9月相比，成交套数增加了15.8%，成交均价上涨了4.3%。
　　凭借地段等稀缺资源和产品优势，多个高端住宅项目热销。北京一家代理机构负责人对记者表示，北京四环以内的高价楼盘项目，如禧瑞都、红玺台、富力十号等，虽然受调控政策影响，但是其8月份以后销售形势一直较好。即使售价达到5万~6万元/平方米，但这些高价楼盘项目仍然可以每天卖掉几套。
　　记者从高端项目禧瑞都了解到，自今年8月1号楼开盘至今，禧瑞都累计签约56套，总成交额4.9亿元，认购未换签89套，总金额7.9亿元，北京市房地产交易管理网的数据显示，今年禧瑞都共成交109套，总成交额达到9.2亿元，一跃成为CBD高端住宅产品的销冠。
　　但是别墅市场出现了相悖的情况。同样来自亚豪的统计数据，今年10月，北京共有53个别墅项目实现成交，累计销售别墅266套，成交面积9.86万平方米，成交均价26731元/平方米。与9月份相比，成交套数直降17%，销售均价也下滑6%。
　　以往价格坚挺的别墅市场此时也出现了打折现象。据搜房网数据监控中心数据显示，截至今年10月31日，北京在售及待售的别墅项目114个，国五条出台后，降价及打折的项目达46个，占总项目的40.35%，与新国十条刚出台时的情况相比，增长了1倍，采取的优惠方式则有直降均价、总价和按付款方式打折。其中，最主要的方式是全款打折，最高折扣为全款8.7折。此外，还有30个项目价格变化已停滞。
　　
　　避险需求主导
　　
　　从房地产市场整体层面看，今年北京楼市经历了两次大规模调控直接导致交易量出现大幅下滑，但是不同的产品类型上呈现出了较大的差异。
　　今年7、8月份，占据楼市主流的产品要属单价在2万元以下的住宅产品，绿地新里西斯莱、保利茉莉公馆、中粮万科长阳半岛等郊区楼盘均出现热销局面。不过，“9·29”调控以后，随着调控政策不断升级，再加之前一轮刚性需求的充分释放，普通住宅逐渐转冷，高端项目销量开始抬头。
　　“我们没有料到‘9·29’调控以后，项目依旧能得到市场青睐。”禧瑞都项目负责人如是表示。据其分析，禧瑞都逆市热销，更大层面上是地段和产品因素。该项目位于中央电视台新址北50米，是CBD核心区唯一在售的纯住宅项目。
　　据透露，禧瑞都的客群大部分来自外籍和港澳台、外地买家，一次性付款的客户占到50%以上。
　　亚豪机构副总经理高姗分析称，10月尽管楼市遭遇二次调控，但豪宅市场仍旧稳中有升，主要受两方面因素影响，一是一些小户型、低总价的豪宅热销带动了整体成交量上升，另外，顶级豪宅的成交量也出现了与整体豪宅市场趋同的增幅。尽管调控政策趋紧，但性价比相对较高、保值升值能力强的项目还是会受到市场的青睐。
　　“很多客户是出于保值投资的考量。”世茂宫园项目策划经理韩飞告诉记者，该项目进入10月以来几乎没有出现受到调控影响需求受抑的明显趋势，一部分客户仍然在全款购买总价千万元以上房源，这说明高端客户群体对于有一定稀缺性的高端住宅还是有比较强的保值增值预期。
　　此番政策的持久性早已得到业内外一致认同，在政策调控大背景下，楼市将上演一场高端住宅耐力跑。业内人士认为，具有较好保值能力和升值潜力的楼盘，因拥有特定的优势以支撑其价值，具有稀缺资源或黄金地段的豪宅产品往往会成为买家们抗通胀的必选物业品种之一，即便是在“限购令”下，拥有稀缺资源的豪宅产品依然是投资者乐意追捧的投资主流。
　　对此，庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东也表示，在目前市场流动性过剩、投资渠道比较少的状态下，很多客户还是把对中高端别墅和高端盘、豪宅等产品的投资看做比较稳妥的保值手段，正是基于避险需求的考量，整体高端市场才会表示出目前的结构性分化，随着调控进一步深化，这种趋势也会逐步加剧。

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