在温州“炒房团”中，陈辉属于嗅觉比较灵敏的一类。从2003年开始炒房，如今的他早已身家过亿，上个月他卖掉了位于上海闵行的两套住房，买了苏州的3个商铺。
　　“炒房的本质是讲究资金的杠杆效应，现在调控政策接二连三，银行三套房停贷，房价处于僵持阶段，未来趋势不明，而商铺的空间却有待挖掘。”陈辉告诉记者。
　　陈辉的投资思路得到银行个贷部人士的认可。浙商银行上海分行金融部的一位人士告诉记者，由于调控，个人按揭贷款下降的速度惊人，原本属于银行最优质资产的房贷现在出现了下滑的趋势，银行不得不寻找新的利润增长点，除了加大消费贷款、汽车贷款等贷款途径以弥补业务的下降外，商铺贷款也是银行目前工作的重点。
　　近日，深圳发展银行发布三季报显示，今年前三季度，该行个人住房按揭贷款余额仅比去年底增长5%，新增贷款还不及该行去年四季度单季水平。分析人士指出，深发展个人房贷“刹车”，只是中国银行业的一个缩影。央行统计显示，今年三季度，中国银行业的个人房贷增速环比减少50%。
　　深发展行长理查德·杰克逊在业绩说明会上表示，深发展在房地产开发贷款上一直非常审慎，而随着房地产调控启动，今年该行对投机客的贷款申请控制非常严格。深发展今年的主要精力放在“高收益”的贷款业务品种上。
　　中银国际房地产业分析师田世欣告诉记者，自4月17日房地产调控开始以来，房地产按揭贷款下降态势比较明显。央行26日公布的三季度金融机构贷款投向统计报告显示，前三季度，房地产贷款增速三季度大幅减缓，其中主要是个人购房贷款大幅回落所致。
　　“平均1年的还款额占整个房贷总量的20%～30%，也就是说，必须保证总量20%以上的新增个人按揭贷款，才能满足个人贷款总量保持增长的要求。目前的情况显然不能满足。”上述浙商银行上海分行金融部人士说道。
　　据上海银监局统计，自2010年4月17日国务院颁布新“国十条”后，上海个人住房贷款增量逐月减少。截至9月末，主要商业银行的个人住房贷款余额为4721.63亿元，同比减少177.49亿元。从8月份开始，个人房贷出现负增长，并已经持续2个月。
　　“今年以来，首套房利率很难达到7折优惠利率；然后是二套房判断标准从紧，二套房首付至少5成，利率上浮10%；之后又是对第三套房不贷款。这些政策都让买房需求被进一步压缩。房贷业务的下降也在情理之中。”该金融部人士分析说。
　　个人住房贷款的严格审核反而成为商业用房贷款勃兴的支撑。
　　“商业用房的贷款仍然以2007年的标准执行，个人仍然可以自由投资购买商铺及写字楼。商业用房的贷款首付至少5成，利率上浮10%，但是并没有第几套的要求。随着近年来商业地产的发展，投资商业地产的人越来越多，银行显然不会放过这块蛋糕。”上海火宏投资投资发展有限公司董事长翁士文告诉记者。
　　记者调查了解，今年以来，工行、中行、建行、招行、民生、华夏、兴业等银行都提及个贷业务发展的转型，尤其是股份制银行开始主攻车贷、信用贷、抵押贷等房贷之外的个人消费贷款领域。
　　“商铺贷款、汽车贷款和个人经营贷款等，可在基准利率基础上浮10%～30%甚至更多。在房贷业务受制的背景下，我们已经加大上述业务的推动力度。”平安银行上海分行个贷部负责人表示。
　　实际上，为了迎合投资者对商铺的需求，各大开发商也加大了商业地产的推盘力度，陈辉告诉记者，仅在苏州地区，11月份将有6商业项目开盘，包括5个纯新盘，预计推出商铺843套左右，商务宾馆212套左右。
　　不少商铺的总价并不高，给部分小投资者提供了新的机会。比如位于浙江嘉兴的一家商业城，商铺的主力面积约为18～30平方米之间，层高5.4米，总价在20万元～40万元。贷款只需提供收入证明，不需要工资流水。
　　中介公司客户经理许先生说，最近的商铺销售确实比较好，位于上海浦东的一家商业城的100多间商铺刚刚全部销售完毕。“你想总价只要几十万元，而每年有10%左右的回报，又不受二套房的限制，还是很有投资价值的。”但是，也有专家对此行为表示担忧，从事房地产营销多年的龙鑫淼认为，商业地产的价值主要体现在长期性和稳定性，需要比投资住宅更长的时间才能实现回报。“投资住宅的人群大部分是做短线，他们要求快速实现增值，商铺要满足这—要求的难度比较大，投资者需要做好打持久战的心理准备。”

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