作为世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）亚洲研究及策略顾问部执行董事、全球研究部资深董事总经理。在11月7日～9日，他与许多老朋友、新朋友在北京一道参加了国际购物中心协会（ICSC）在中国的首次盛会——ICSC全球商业地产大会亚太博览会。他对全球尤其是亚洲地区购物中心发展最新数据几乎脱口而出，但当被问及首次在中国参加ICSC的会议印象时，他还是犹豫了片刻。
　　“在我看来，在整个中国，使用以及开发中的购物中心总体规模与体量大得惊人，甚至有一些难以理解。”他笑着回答记者。这出乎意料之外，但却是ICSC这次来到中国的原因。
　　创建于1957年的国际购物中心协会，是世界上最大的专业零售地产商业协会，ICSC每年主办约250场会展，全球超过12万家专业团队出席展会。在金融危机爆发2年之际，ICSC首次落户中国，无疑让拥有“全球零售业新高地”新头衔的中国更加耀眼。
　　“在过去的20年中，我们看到有近50多家全球零售企业陆续进入中国，而随着中国二三线城市的零售环境逐渐成熟，零售商将不再把其业务范围局限于东部沿海城市，而是开始逐步向内陆及西部城市扩张。”世邦魏理仕中国研究部资深董事马雪明介绍道。
　　然而，让人遗憾的是，尽管购物中心的供应量让Nick  Axford等人惊讶不已，但是由于众多城市的供应正处于从传统百货公司向现代购物中心升级换代的阶段，众多尚未在中国开店的国际零售商依然对市场有一些顾虑，而这种情况在二线城市尤为严重。美国著名服装连锁GAP公司国际地产部高级副总裁大卫·左巴甚至表示，GAP公司5年内暂时不会考虑拓展二线城市。
　　“在会上，几乎所有的零售商都向我抱怨，他们想开店，可是就是暂时难以找到合适的零售物业。”在世邦魏理仕欧洲、中东以及非洲区跨境商业服务部执行董事及部门负责人Peter Gold看来，虽然要开拓市场的零售商总是喜欢抱怨，但是他们对于中国现有购物中心的挑剔还是值得注意。
　　近年来外资基金对购物中心的兴趣大大提升，但是他们投资的购物中心至今远没有一个量上的飞跃。不过随着一些外资主导的购物中心项目逐渐入市，购物中心市场的供应格局出现改变则成为必然。
　　目前，已经在西安以及佛山开发购物中心的新加坡丰树产业私人有限公司（下称“丰树集团”）在中国的大队人马几乎都聚集在西安。他们正在为即将于明年上半年开业的丰树集团在中国的第一个零售商场项目——西安怡丰城做最后的冲刺工作。
　　丰树集团中国首席执行官卢仕对本报记者就表示，由于二三线城市知名度不高、被研究的也少，因此它们在以下领域具有一定优势：市场上的投资需求很少被研究，日益崛起的中等收入群体的需求和意愿也更为基本。因此，“如果我们推广多租户式购物中心、具有特定规格的商业园和现代物流园，这些项目将迎合这些城市中心区域基础设施的建设需求。”而且在他看来，在这样的城市，机会多多。
　　“虽然一二三线城市的风险不尽相同，但是近年来，房地产业务差别正逐渐减小。这些差别的减小大部分都源自重大的房地产政策以及中央和地方政府对房地产发展的软硬件建设的支持。这也让外资公司能相对更容易地进入二三线城市寻找机会。而且，从风险回报的角度看，进行此类开发获取土地所需的资金要比在一线城市高价拿地节省得多。”卢仕对本报记者表示，“具体而言，在二三线城市，我们倾向于开发更大型的综合项目，不同的地产类型（工业、物流、商业和住宅）组合能产生协同效应。并且这样的项目也能为我们提供灵活的退出策略，尤其是写字楼物业，我们可以选择出售分层所有权以获得退出机会。”在Nick  Axford看来，丰树集团的做法似乎与其在中国之外地区的方式有所不同，但这并不意外。
　　“在中国，机构投资商很难找到可以投资的优质物业，以获取他们惯常关注的稳定租金回报。为了更好地拓展机会，他们会针对政府以及其他本土开发商的需求，制定出全新的盈利模式，达到整合的效果。”Nick Axford表示，“尤其在金融危机过后，外资基金出于风险的考虑，往往不愿意介入项目的开发，而是更乐于既有项目的整合。”显然，对于中国购物中心市场而言，外资基金依然还是那样的外资基金，但江湖将不再是那个江湖。

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