“限购令”下的开发商们还未来得及喘口气，更猛烈的袭击又接踵而来。
　　继10月25日北京出台预售资金监管政策后，11月3日，住建部等四部委又下发通知，明确规定，住房公积金购买首套房建筑面积90平方米以上的首付不得低于30%，二套首付不得低于50%，三套贷款停止。
　　至此，房贷市场上惟一仅存的公积金首套贷款首付两成、购房无差别化利率的利好闸门，亦被收紧。
　　房地产市场正在发生微妙变化。业内人士一致认为，近期出台的系列政策尤其是预售资金监管，将对开发商的资金链产生巨大打击，且效力是前所未有的。面对眼下比天气还要冷的市场形势，是出货还是捂盘，是降价还是坚挺，成为许多开发商当下亟待破解的选择题。
　　
　　房价迷雾
　　
　　可以看到，金融、税收、土地、限购等多种手段齐施，叠加效应已经致使楼市迅速降温。
　　“量价齐跌”已经成为目前楼市的主旋律。交易量方面，据北京市房地产交易管理网统计数据显示，10月份北京市房屋交易量环比下降36.1%。
　　房价方面，据中原地产统计数据，10月份北京商品房成交均价已经从9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。这是房价自2008年以来首次跌破20000元/平方米。
　　不过，由中国指数研究院最新发布的100个城市10月份房价数据表明，北京10月份房价受新政影响涨幅虽略有回落，但依旧保持上涨态势，环比上涨0.7%。
　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，上月北京楼市成交均价的下跌主要是因部分远郊区低价项目集中签约，实际成交价并未出现明显调整，这并不能说明房价实质性的下跌。
　　11月2日，珠江摩尔国际中心总经理王骞在某论坛上亦表示，10月份北京五环内新开盘项目很少，老项目维持高价，成交量很低，成交的主要是郊区的项目和市内少量的二手房，而这两类房屋是市场上价格较低的。因此，10月份的数据不能代表北京房价走向下行通道。
　　记者同时通过北京市房地产交易管理网了解到，10月份北京成交的商品房多数是定价在20000元/平方米以下的项目，而四环以内的在售楼盘价格绝大部分没有出现波动。
　　虽然核心区域价格坚挺，但不断出台的打压政策依然让众多业内人士对于后市房价普遍看跌。
　　亚豪机构认为，新一轮调控政策增加了购房者的购房成本，首套置业者也增加了10万元至20万元的首付款，必然会影响项目的成交。对此，开发商已有清晰认识，自然会灵活调整价格策略，尽量使价格贴近真实需求的水平，促进项目稳定销售，这导致了五至六环间11月开盘均价的走低。
　　
　　开发商分化
　　
　　实际上，今年以来，北京五环至六环已经成为京城房地产市场的主流成交区域，此区域的真正降价，对北京房价的影响或许更具现实意义。
　　“政策重压之下，楼市正在发生微妙的变化，有的开发商还坐得住，但是有些可能已经顶不住了。”一位资深房地产研究人士对记者表示。该人士认为，楼市成交量继续下滑已是大势所趋，不管是大开发商还是中小开发商，房子卖不出去即意味着现金流将受到严重威胁，尤其是中小开发商，随着年末支付季的到来，还不上工程款、银行开发贷款极有可能导致资金链断裂。
　　“为保险起见，不少开发商会选择低价或者降价出货，快速回笼资金。”该人士表示。
　　开发商层面也出现了明显的分化，不同的开发商受影响程度和应对策略不尽相同。
　　一些大的开发商对价格并未松口。万科北京营销总监肖劲即表示，预售资金监管可能会影响财务技术层面，但并不影响整体运营，公司不会单独针对这一政策调整价格策略。目前，万科在售楼盘依然执行稳定的价格策略。
　　同时亦有一些小的开发商私下对记者坦言，并不乐观的市场形势已经逼迫他们急于将手中的存货变现。
　　不少项目低价入市或许并非开发商的原定计划。一位不愿透露姓名的开发商坦承，预售资金监管对于资金链相对紧张的企业影响很大，不得不赶在12月1日政策正式实施之前低价出货，“被开盘”实为不得已之举。
　　“预售资金监管政策已经在几个城市实施，对开发商的影响程度各不相同。”全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝表示，这一政策对大型开发企业的影响比较小，因为这些企业融资渠道多元化，能给其强有力的资金支持。但二三线城市的中小房地产开发商得到的金融支持却是很薄弱，它们对预售资金的依赖程度较高，预售资金甚至能占到30%~40%，盘子越小需要资金运营的效率越高。因此，这部分开发商更可能采取降价策略，提高推盘速度。
　　目前，房价下行已成业界主流观点，不过，亦有专家提醒，当前房价没有达到调控的目标，需要警惕房价出现一点松动，就有开发商和地方政府齐呼有收效，从而导致年底出现政策松动带来房价反弹的隐忧。

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