众多的开发企业和投资商积极投身于大城市周边小城镇的土地一级开发，通过“包装”土地，谋取土地的增值收益。
业内人士认为，从刚刚闭幕的十七届五中全会发布的公报可以预计，城镇化将是“十二五”期间带动经济增长、抵御国际经济不稳定、改变国内不平衡发展现状的重要动力，是中国短期宏观经济政策和未来中长期政策的重要结合点。因此，在加速城镇化的进程中，蕴藏着新的投资机遇，这是目前众多投资商和地产商积极投身小城镇土地一级开发的动力所在。
加快城镇化进程，也是许多地方政府提出的发展目标。在地方融资平台收紧的背景下，地方政府希望与有实力的企业进行合作，在城镇化进程中占得先机。但业内人士同时提醒，双方“一拍即合”之后，如何防范未来潜在的合作风险，跳好小城镇开发的“双人舞”，值得关注。
接二连三涌入小城镇
10月22日，中国新城镇发展有限公司在香港以介绍形式上市。该公司的商业模式是，通过与地方政府的相关企业组成合资公司开发有关项目，拥有土地独家开发及管理权，从事城镇整体规划、土地清理及准备、基础设施建设等城镇发展工程，将“生地”开发为有价值的土地资源，再引进优质开发商，从中获得地块销售收益的相当一部分分成。
就在前一天的10月21日，中国华融资产管理公司旗下的房地产业务平台华融置业，也与贵阳市小河区政府签署协议，合作开展小河区金竹镇土地一级开发项目。
4个月前的6月28日，香江控股宣布与香河管委会、河北建设签署了一项当地2000亩土地的合作开发协议。香江控股将按照不高于每亩13万元的价格承担土地整理费用，土地出让所得在扣除前期的各项费用后，各方按比例分成。
类似的事例不在少数。据记者实地走访，中部某大城市所属的一个边远城区下面的一个小城镇，其投资商同样看中了当前土地一级开发的增值收益。其希望在土地整理完成后，尽量少参与二级开发，通过引进知名的房地产开发企业，来提高本地区的投资氛围，进而使土地快速增值，从而直接分取增值收益。
“进行房地产开发费时费力，而且还不时受到调控的影响，未来的销售情况也不能保证。”上述企业的负责人表示，他们更愿意只参与土地一级开发，少量参与二级开发，甚至逐步退出二级开发，将公司发展成纯正的投资商。
“赚大钱的买卖”
“地方政府与投资方约定的最后分成中，往往可以达到六四开或者七三开。如果未来几年楼市得到极大恢复的话，那无疑是赚大钱的一笔买卖。”北京大岳咨询有限责任公司总监李伟表示。
他告诉记者，开发商或投资商介入小城镇的土地开发整理是未来的一种趋势，当前众多小城镇也有“投资发展冲动”。很多小城镇面临着资金发展的难题，因此希望引进投资企业来带动发展。“越是大城市，企业获取的分成越少，而越是没人关注的小城镇，企业获取的分成越多。
李伟表示，地方政府和投资方的分成比例按照“开发深度”有所不同。“一般的情况下，如果企业只把土地整理到七通一平，能够获取20%~30%的收益；如果企业还投资各种公建设施，如绿地、公园、体育场等，分成会更高。”“但是，往往一些小城镇不具备发展条件，或者地方政府的引资行为方式不当，因此不能吸引外来企业投资。”李伟表示。与此相反，另一些具备发展远景的小城镇，也可能由于地方政府对区域的发展利好认识不够，因此在和投资方签订合同时，会给投资方以较大的让利空间。
当记者向中部地区某小城镇投资方负责人询问土地出让后的分成比例时，他说：“这是我们公司的核心利益，不能告诉你。”他表示，只要在土地整理中做到“地方政府认可，百姓满意就好”。
“双人舞”的风险
抛开房产开发销售等复杂环节，做“纯正”的土地投资商，这种“倒地”谋利的机会，在当前中国城镇化加速进程中，面临众多的旧城改造机会，已被众多国企和民企看中。
通过签订大范围的土地整理改造框架协议，然后分批并尽可能快速地对土地进行整理，再进行包装提升土地价值，根据土地升值情况有节奏地出让，获得土地增值的收益，已成为地方政府和投资方的共识。
业内人士认为，在双方的“共识”中，其实也存在着诸多潜在风险，如何跳好“双人舞”甚或“三人舞”，应该是各方预先考虑的问题。
对于企业来说，地方政府一般占据主导地位，未来可能存在着多种不确定的风险。“地方政府控制供地指标，也可以不供地，这样企业就获取不了收益。”一位业内人士告诉记者，“遇到大的区域规划时，小城镇往往过分考虑自身的利益，不配合企业做整体开发，政策不支持。如果这个小城镇面临更大的投资资金诱惑，即有可能单方面撕毁协议。这样一来，企业就白白投入了大量的资金进行基础设施建设。”对于地方政府而言，看来是“稳赚不赔”，但如何保证未来城镇化速度不受投资企业的开发进程的“约束”，不被企业“捆绑”，也是需要考虑的问题。
对于被征地农民来说，如何保障他们的权益也需要关注。记者在实地走访中注意到，某些投资商希望尽快从农民手里以最低的成本征来土地，然后随着土地的升值再有节奏地供地，以谋求土地收益最大化。
“不管怎样，通过众多企业参与地方一级土地开发的经验来看，土地一级开发市场更加趋向合理。”李伟表示，在国土资源部发文明确政府退出土地一级开发交由企业来做后，企业当前投身小城镇开发确实蕴含着投资机遇。
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