上海新天地。数幢浅灰色的二层楼房掩映于两排梧桐树后，坡形屋顶下是红砖外墙的老虎窗。一楼的实心黑漆木门仍保留着老上海“石库门”建筑的特色，门口却是星巴克咖啡的招牌。
这是瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，0272.HK）第一个大型城市核心重建项目的缩影。多年来，该公司专注于同类项目的开发，“新天地模式”在重庆、武汉、大连、佛山等地被复制和发展。
从1996年以来，瑞安房地产开始进行回报周期漫长的大地块商业地产的开发。虽然土地价格低廉，且长时间的培养为公司带来了超过预期的回报，但其所面临的挑战也不容忽视：前期投入大，周转比较慢，资金回流速度慢。
“是时候加快这些土地的发展了。”10月26日，瑞安房地产董事总经理、执行董事李进港在位于上海瑞安广场公司总部接受本报专访时，详尽阐释了新天地模式的诞生与核心特点，以及公司独特商业模式下的盈利法则。
注重长远回报
1996年，瑞安房地产受政府邀请参与上海太平桥重建项目。该项目紧邻当时商业氛围已成熟的淮海路，地块规模达百万平方米。瑞安房地产首次尝试包含生活、工作、休闲的社区理念，内容包括上海新天地、企业天地写字楼群和翠湖天地高端住宅区等。
这样多用途分期开发的新天地模式，也被瑞安房地产引入到了后续开发的5个大型重整项目当中。但当时，这与业界习惯的短平快开发模式背道而驰，瑞安房地产董事局主席罗康瑞因此受到董事会质疑，项目申请银行贷款也未能如愿，只得凭借自有资金启动。
今天的新天地已成为上海地标之一。今年从“五一”到10月下旬，这里人流量超过千万，相当于上海世博会人流量的七分之一。与此同时，商业部分的租金水平和出租率，以及翠湖天地住宅项目的销售业绩，也令管理层满意。
“现在看来，短平快项目带来的回报并无惊喜。反而一个长期规划的项目，长远回报要更加丰厚。”李进港说，“目前这些项目的后劲比预期的更为理想。”正是上海新天地获得的成功，让瑞安房地产形成了大型重整项目的专长，其发展也专注于此类地块：规模足够大，处于城市核心位置，区域经济水平较高。
1996年到2010年上半年，瑞安房地产取得的8个项目中，有6个为大型城市核心重建项目，包括以上海新天地为核心的太平桥地区重建项目、杭州西湖天地、重庆天地、武汉天地、大连天地及佛山岭南天地。
除西湖天地外的5个项目都是规模惊人，规划建筑面积超出百万平方米，其中重庆天地更达到348万平方米。由于规模巨大，上述项目的开发周期相当漫长，绝大多数为8年到10年。
“瑞安房地产的优势在于以较低的成本获得核心区域的土地，资产价值提升较快。”中金公司分析师白宏炜表示，“但瑞安房地产面临的一个重要问题是，这种追求长远回报的模式是否具有可复制性？”实际上，这也是瑞安房地产管理层不断探讨的问题。
“我们的物业发展已初具规模，商业价值也显现了出来。在武汉和重庆，项目中的住宅无论是售价还是销售量都领先当地市场，满足了最高端的消费需求。”李进港说。
传统文化保护的经济账
在瑞安房地产所参与的大型重建项目中，传统文化的可持续发展是一个鲜明的符号。
这一符号诞生于上海新天地项目中，中共“一大”会址与“石库门”建筑被完整地保留，以“整旧如旧”的方式与商业环境融合。
“罗康瑞觉得在上海这样一个现代化大城市，这会比盖高楼大厦更有意义。”李进港说。
延续到2008年起开发的佛山岭南天地，瑞安房地产对于传统文化的保护被赋予更深层的含义。
岭南天地项目内，有一座千年祖庙。瑞安房地产除严格保护这些古建筑外，还向政府购买了20万件不在保护范围内但具有一定历史的建筑构件。
“比硬件保护更重要的是当地的文化保护，怎么把它放到原本的位置，让它们‘活化’？”李进港说，“我们找到了许多传统文化的继承人，邀请他们在项目中开店，展示产品或历史。”岭南天地还请入了老字号，并给予他们极为优惠的租金待遇。
“这样不仅利于项目市场推广，更因为商业环境良好，使其他物业获得了价格的上升空间。”李进港表示。
实际上，对传统文化和建筑的保护，对瑞安房地产是一个双赢举措。富于老上海风情的“石库门”建筑和岭南的剪纸、粤剧等艺术，为瑞安房地产的商业项目吸引了熙熙攘攘的外籍游客及国内旅游者，也为商户带来了大量的消费人群。
加速周转
白宏炜认为，新天地模式优势明显，但面临的挑战也不容忽视：前期投入大，周转比较慢，资金回流速度慢。
由于其独特的模式，新天地系列大部分项目从达成开发协议到取得回报需要2~3年的孵化期。
李进港也表示，瑞安房地产前几年的重点是土地储备，公司花了很多精力买了很多地。到目前为止，瑞安房地产拥有1300万平方米的建筑面积储备。
“历年财报中经营性现金流等指标显示，瑞安房地产有巨大的资金投入。”一位长期跟踪该公司的分析师说。
不过，瑞安房地产在发展过程中表现出极强的融资能力。2005年，其发债3.75亿美元，次年又在香港上市。此外还先后引入合作伙伴永菱通与欧洲零售地产巨头Redevco，进行股权融资。
尽管有大量资金持续投入，但瑞安房地产过去几年的业绩增幅却相对缓慢。2006～2009年，公司总资产从260亿元增长至426亿元，营业额则从47亿元增长至67亿元，增幅远小于前者。
针对这种情况，瑞安房地产的战略在过去一年来发生了转变。2009年，公司制定了3年发展计划：到2012年，瑞安房地产每年的楼宇落成量，要从目前的20万～30万平方米增加至百万平方米，其后每年逐步增长。
“我想是时候加快这些土地的发展了，”李进港说，“我们的3年计划如果能够实现的话，就可以走上正常轨道，可以用回笼的资金再去拿到一些新的地块，给自己一些新的机会。”
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