中国房地产的需求，实在是笔糊涂账。任志强说，“丈母娘需求”推高了中国的房价；又有统计局高层说，房价是爷爷奶奶老爹老娘推动的；也有人说，中国离婚率的提高，增加了房地产需求。
　　但无法掩盖的事实是，“刚需”的确凶猛。
　　房产调控风声鹤唳，但从数据来看，楼市成交回升是不争的事实。北京8月份全市新房共成交住宅6518套，环比增长13.1%。上海8月份全市商品住宅总成交面积为63.6万平方米，环比增长67.48%。
　　而那些降价楼盘，更出现了楼市兴旺时的“一日光”现象。这种局面，显示在楼市“冰冻期”，“炒房客”歇菜，“刚需”买家却是顶着“钢盔”在买房，成为支撑房市的主力。
　　在笔者看来，过去十年，中国地产大牛市的造就，实乃人口红利所引发的“刚需”造就。
　　所谓人口红利，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。而从房价来看，只要人口红利没有结束，人口依然正增长，人们对房地产就有刚性需求。
　　1953年，新中国第一次人口普查是5.83亿；而2009年，全国人口已达13.3亿，比建国初期增加130%。更关键的问题是人口结构，1962年~1980年是中国人口增长的高峰期，目前这批“婴儿潮一代”非但是购房适龄人群，更掌控着中国的财富命脉，从而带动了地产的迅速繁荣。
　　而从人口结构数据来看，中国第一个人口出生高峰是1954年至1957年，第二个高峰是1962年至1969年，第三个高峰是1984年至1987年。而从目前的情况来看，正是这群80后“刚需”买家，支撑着房价。
　　目前的问题是，“人口红利”这杆红旗还能打多久？
　　可惜的是，“人口红利”与房屋空置率一样，陷入了极大争议。中金公司的说法是，随着中国人口逐步老龄化，人口红利或将在2015年左右出现转折。
　　但对于房地产而言，若以25~45岁为购房适龄人口，则在2008年达到高峰，随后将持续下降；若以35~54岁为购房适龄人口，则在2010年达到高峰；而申银万国的估计是，30~39岁是中国购房人群的主流，未来五年中国房地产的增长率将处于低谷，但随着该年龄组别的人口在2020年前后急速增长，2020年中国楼市将会迎来又一个爆发期。
　　但无论以哪个版本计算，人口红利留给房地产的黄金期已经不多。
　　对于房地产商而言，应及时面对人口红利的转向，改变公司的战略布局。
　　由于当初计划生育政策执行力度的差异，沿海地区“人口红利”即将出现转向，而内陆地区当初的高出生率却由劣势转变为优势，青壮年劳动力占当地人口比明显上升，人口红利仍处于释放期，安徽、河南、江西、湖南、湖北、广西等省区尤为显著。对房产商而言，需密切注意二三线城市的房产建设，特别是内陆地区的小户型建设方兴未艾。
　　而对于沿海城市而言，应注重发掘“二次置业”的能量。统计显示，人口与房地产市场之间有很强的相关性，每个人的一生中一般会出现两次购房行为，首次置业出现在31岁前后，二次置业一般在42岁左右，也就是所谓的改善型。
　　1970年后出生的人口是中国改革开放最大的受益者，他们是推高房价的主要力量。他们有强大的购买力，二次置业的选择是高端的物业，特点是大户型。对于开发商而言，未来几年，在沿海城市，理性的选择应是建造大户型住宅，以满足70后的需求。

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