中国房地产的繁荣吸引了投资者和政策制定者们极大的关注。对于投资者来说，房地产市场提供了有利可图的商业机会，在过去10年里房地产已成为中国最佳长期投资机会之一。然而，从政策角度来看，价格的迅速增长带来了风险。在一个高流动性资金和快速信贷增长的环境中，就像在过去1年里的那样，价格泡沫随时可能出现，并威胁经济和金融稳定。从社会角度来看，负担能力成为人们关注的最重要因素。由于这些原因，中国政府最近采取了多项措施，来冷却急速发展的房地产市场。
　　7月12日，中信银行和西班牙对外银行（BBVA）联合发布了《2010年中国房地产展望》。这是中信银行和西班牙对外银行第二次发布中国房地产市场报告。鉴于快速收入增长、城市化以及逐渐萎缩的房地产存量，2009年5月公布的第一份联合报告突出了中国房地产市场光明的投资前景。与此同时，报告认为，考虑到高端住宅房地产的过量供应，价格在近期可能会下调，根据我们的看法，这一预测仍然有效，但到目前为止尚未成为现实。虽然如此，报告得出结论，中国不可能出现房地产市场的硬着陆，因为在中国强有力的经济增长前景、高储蓄率以及前瞻性政府政策的背景下，潜在需求预计将保持强劲势头。
　　这次报告再次重申了这一主题，并更新了房地产行业的近期发展，包括冷却市场的政策。报告认为，在过去1年房地产价格增长继续超过平衡值的增长，这意味着近期将出现更大幅度的下调。
　　同时，该报告强调在评估房地产行业的趋势和前景时，区分近期和长远前景非常重要。从近期来看，快速价格增长可能会影响经济稳定和负担能力。但从更长远来看，中国快速收入增长、城市化以及人口特征都将促进价格增长。该报告将这种中长期展望视为经济发展基本面的一部分，在长期内，房地产将在很大程度上不受冷却市场的手段和金融措施的影响。
　　
　　中国尚无房地产泡沫
　　
　　中信银行和西班牙对外银行报告通过回顾其它国家房地产价格泡沫的经验——日本（1980－1991）、西班牙（1997－2007）和美国（1997－2008），评估了中国在当前房地产价格周期中的位置。通过考察泡沫期的一些常见特点，如物业税进展、住房负担能力、相关宏观指标以及货币和信贷政策等指标，报告认为中国的房地产行业尚未出现大量泡沫，但出现泡沫的可能是存在的。而随着为应对全球经济下滑的负面影响所采取的融通性信贷政策为房地产市场注入了流动资金，房地产价格正快速增长，加大了泡沫出现的可能。
　　与其它地区的泡沫经验相比，最近中国房地产价格升高并不那么令人不安。将中国房地产价格增长与西班牙、美国和日本（对于西班牙和美国，是房地产价格，对于日本，是土地价格）在其各自泡沫时期的价格增长放在一起进行对比，西班牙被认为经历了最大的泡沫，价格几乎增至200%，其后是美国和日本，价格增长约130%。日本经历了时间最长的泡沫，持续10年。通过对比，中国的价格增长了75%，涨幅相对较小。
　　看起来，中国的房地产泡沫就其存在来说，尚未达到其它国家的高峰水平。而且，中国相对较高的GDP增长率意味着，价格增长超高，潜在支持就越大。然而，就城市对比来说，可能存在更加极端的泡沫区域，特别是在一线大城市。
　　重要的是，要评估一种特定价格趋势能否形成泡沫，必需评估价格动荡的潜在原因。在这一方面，中国快速收入增长以及持续的城市化是主要的潜在因素，这较好地解释了从中长期来看为什么价格会增长。
　　对价格泡沫程度进行估量的一种备选方法是住房负担能力，它被定义为中间房地产价格与中间家庭收入的比值。通过这种测量方法，并根据上述分析，中国的价格增长超过了对比案例，例如，对于北京和上海，房价和收入比约为20，而对于洛杉矶和温哥华则分别仅为10.0和8.4。
　　虽然在对比基础上利用指数有一些限制，如中国收入数据的准确性可能存在疑问，负担能力的偏差问题等，但大城市异常高的价格收入比表明，住房负担能力在中国是一个合理的担忧。
　　对于中国房地产行业负担能力来说，一个相关问题就是，可负担住房的供应一直滞后。虽然政府已在着重强调将向中低收入家庭提供可负担住房作为中国住房改革的目标之一，但目标仍难以实现。特别是，房地产开发商设法避开中央政府向较低收入家庭提供可负担住房的政策。
　　虽然国与国之间房地产周期的起因各不相同，但泡沫经济的共同特点包括过量流动资金以及急速银行借贷，且通常处于一个较低的稳定通货膨胀环境中。近年来中国房地产价格猛增的主要原因是2005～2008年的经济快速增长以及2008年底采取的财政刺激措施。从短期来看，房地产余量在2008年大幅下降，再加上相对无弹性的供应，未能根据2009年的投机需求进行调节。随着2009年房地产开发商贷款增长44.2%以及消费者抵押贷款猛增50%，融通性货币政策也促使市场的升温。而且，外汇储备积累加剧了过量流动资金以及投机需求刺激的热钱流入。
　　在中国，对住宅房地产的需求通常被认为在本质上不同于日本商业房地产的投机需求，在了解国际经验提供的经验教训后，政府充分认识到过热的潜在风险，已采取早期措施来防止出现资产泡沫，并降低了投机性房地产投资的风险。
　　
　　房地产不可能硬着陆
　　
　　中信银行和西班牙对外银行报告通过采用供需框架的经济模型，引入住房存量、实际收入增幅、利率、人口密度和建筑成本等基本因素来估算均衡房价，这些基本因素通过影响住房供需情况进而决定均衡房价。一般而言，真实收入的提高、人口密度的增加、按揭贷款利率的下调，在同等的条件下，将提高住房需求，并将导致均衡房价上扬；另一方面，住房存量的减少、建筑成本的提高、房地产贷款利率的上调，将减少住房供应，并导致均衡房价下调。
　　参与报告撰写的中信银行战略规划部研究员李树林博士强调，该模型中均衡房价是建立在对历史数据分析的结果上的，在理想情况下，该模型应将诸如未来的预期收入（永久性的实际收入）和住房投资预期回报率等前瞻性变量考虑在内。模型可能低估了均衡价格可能；相应的，考虑到中期中国持续快速的经济增长前景和金融市场发展，模型估算的实际房价与均衡房价之间的偏离幅度可能大于真实情况。
　　通过模型计算，报告认为中国大多数区域市场（广州市除外）都很有可能出现一定程度的房价高估以及短期房价调整现象。但考虑到模型的局限性，随着均衡房价迅速攀升，这些城市的房价高估现象将逐步得以消除，并且不大可能出现硬着陆的情况。
　　该报告更通过假设实际收入每年增幅达10%、城镇化增幅每年达2%、住房供应每年增幅达7%，对2020年进行基准线预测。估算表明：未来10年中，均衡房价将增长50%；相当于实际房价提高22%。结果表明：短期内，房价将调整下跌，从而接近均衡房价水平，或者增幅将趋缓，以便目前房价和均衡房价在未来几年内趋同；而中期来看，中国房地产业将继续表现出强劲增长势头。

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