房地产企业的信贷风险一直是监管部门高度关注的“雷区”，据悉，由于对银行今年多次上报的压力测试结果持保留态度，中国银监会近期亲自摸底调查60家大型房地产企业集团，发现18家平均资产负债率超过70%；房企集团多头风险突出，涉及集团内互保贷款金额达1417亿元。银监会就此发出警示，要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%，等于设置了房企贷款的“天花板”。

　 据有关消息，按照银监会的调查，60家房企中近三成企业的资产负债率超过了70%，其中又有64家成员企业的资产负债率甚至超过了90%。就连资金实力雄厚的龙头企业负债率都居高不下。譬如从地产行业三季报来看，万科的负债率由二季度末的69.83%上升至73.75%；保利地产为78.91%，绿城中国更是高达158.8%。

　　根据银监会的最新调查数据，大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等现象较为突出。譬如在上述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的有426个，同时在五家以上法人银行获得授信的有90个。

因此，监管机构要求银行严密审查企业的关联交易，严防信贷资金转移和挪用，并防止通过关联交易抽逃资本，严格控制贷款关联担保，禁止互保。同时提出新要求：对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%。

“这等于给了一家集团一个总贷款的上限，对防止关联交易和集团风险从总量上进行额度控制，卡得较死。”一家股份制银行相关负责人表示，此规定也对银行的监控和审核开发贷提出更高要求。

　　中国房地产报昨日报道“四大行年底前停止对地产开发商发放贷款”，摘要如下：

  　记者从多条渠道证实，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。而此次不同于之前的月度性停贷调节奏。

工行总行授信审批负责人向本报记者表示，工行已完成了全年的信贷任务，包括北京分行在内的多地分行都停止了新增开发贷的发放。工行信贷负责人预测，“防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷供应会减少两成。”

尽管银行对地产信贷情有独钟，但工行信贷负责人表示为了配合国家宏观调控，在前三季度抢先完成开发贷投放后，四大行要想在剩余不多的信贷余额中新增开发贷已是难上加难。

“尽管不会被命令叫停开发贷，但不配合的话‘被窗口’、‘被谈话’也很容易。”因为，“四大行的盘子大，稍微松动，就会放出很大的量，所以银监会对四大行的监管更加密切，这也对市场起到调控风向标的作用。”   

　工行信贷负责人解释，“为了防止地方分行权力过大，杜绝业绩贪婪与金融风险，四大行目前都是采取中央集权的方式，由总行对地产企业进行授信与贷款控制。”

类似的说法也相继从中行、建行、农行内部人士口中得到确认。中行总行公司业务部的信贷人士更为直接：“一般各分行开发贷投放得更早，三季度就完成了全年的投放目标。”

点评：看到这些报道，不知道开发商的老板会怎么想？我以前一直对银行过河拆桥的做法很反感，因为原来我曾认为银行和开发商是鱼和水或唇和齿的关系：水满则鱼生、水干则鱼死，抑或唇齿相依、唇亡齿寒，现在看来似乎并不完全是这样。

任志强2008年4月在房地产低迷时曾说：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”但我觉得银行肯定不会先死，因为国家会保；而开发商如果资金链断裂，就很容易陷入经营困境，最终导致烂尾或破产，国家一般是不会保的。当然，如果欠下巨债的开发商大批破产，银行的日子恐怕也不好过了。

所以，可以说开发商是离不开银行的，而银行如果没有开发商还是可以生存的。这也就是为何银行在与开发商打交道的时候，总是处于居高临下的优势地位，而开发商则必须俯首听命。因为虽然银行对房地产业务依赖程度很大，但并不是离不开房地产就无法生存。

   银行之所以从来都是“锦上添花”，而从不“雪中送炭”，看来也是十分有道理的。如果国内开发商的负债比例都象香港的大财团那样经常控制在20%-30%左右，相信银行是不会出此下策来“斩脚趾避沙虫”的。这些国内上市企业的负债率高达70%-80%，甚至还有达到160%，这能叫银行不担心吗？

   因此，房地产企业缺乏自律和风险意识、利令智昏、债台高筑，才是导致其陷入资金困境的根本原因和本质问题。2007年二套房贷出台，我曾戏称之为“压垮骆驼的最后一根稻草”，虽然表面上看好像并没说错，现在看来并不全是这样。

实际上，压垮开发商的那根稻草不是二套房贷，也不是三套房贷，而是开发贷——开发商赖以生存的开发性贷款。因为，当时银行曾对开发商的开发性贷款实行“只收不贷”的紧缩政策，再加上二套房贷的限制，才导致开发商陷入资金困境。所以，真正起作用的并不是二套房贷而是开发性贷款，这才是开发商致命和救命的稻草。

现在银行又再一次动到开发商这根致命稻草了，开发商是否会被压垮很快就可见分晓。房地产市场就是这样，市场一好就会“水漫金山”，而市场一不好所有的融资渠道就会同时关闭。这令按部就班、周期性运作的开发商，尤其是战线拉得过长、资金投放量过大的企业陷入进退两难的困境，生出些“早知如此何必当初”的念头和烦恼来。

而那些奉行反周期运作的开发企业则可以如鱼得水地反其道而行之，因为只有他们手上握有充裕的资金同时企业负债率也很低。这种不战而胜的策略是源自孙子的“百战百胜，非善之善者也；不战而屈人之兵，善之善者也”，也符合老子道德经中倡导的观念：“夫惟不争，故天下莫能与之争”。

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