楼市新政实施已过去2个多月，效果到底如何？成交量下跌已是共识。但关于房价，众说纷纭，近日，某民间组织为此进行了专项研究，推出了中国民间精瑞房价指数报告。
　　众所周知，价格是最重要的市场要素，起到配置社会资源的作用，如果价格信号失灵，社会资源配置就会失灵。
　　我国房价“被平均化”、“被变相”，从而导致了统计价格并不能如实反应市场信号，并且有可能误导宏观决策。
　　由于交易结构（比如区域、房源等）变动，会导致平均房价没有代表性，比如某统计时段内郊区房子成交比例高了，平均房价将会下降，但并不表示全市房价下降了。即使同一区域内，如果豪宅成交比例高了，平均房价将会上升，但并不表示区域房价就会上涨。
　　由于变相交易的原因，会导致合同价格无法体现真实的市场价格。比如“买房送宝马、送装修、送灰色面积、阴阳合同”等变相降价行为时，合同备案价格并不能如实体现。
　　当某部门公布2009年中国房价同比上涨1.5%之时，遭到全社会唏嘘与质疑。而中国一些决策部门，恰恰是根据“平均房价”和“合同备案价格”进行宏观决策，这对中国房地产健康发展是十分危险的。
　　所以，为了规避房价“被平均化”，这个由5个核心成员，100个志愿者组成的“中国民间精瑞房价指数”研究院，在北京选取了具有代表性的50个楼盘里的50套房源，从福利房到商品房，从二环到郊区，从小户型到豪宅，从板楼到塔楼，采取“固定样本连续性跟踪”的研究方法，每月对样本房源进行估价，根据动态市场估价绘制价格变化曲线（如下图）。
　　由于二手房市场的供应主体分散，难于形成统一策略，故更加接近于“自由市场”，更能够反映市场真实情况，研究人员优先选择二手房进行分析，根据一般规律，“涨价从新房开始，跌价从二手房开始，同一周期之内，两者时差1~3个月”。
　　最后得出结论：1~4月份，所有样本楼盘价格全部上涨，平均上涨24%，个别楼盘上涨100%；4月17日出台的“新国十条”立竿见影，4~6月期间，超过7成样本楼盘房价下降，截至6月底平均下降9.3%；降价样本楼盘中，呈现了从“外到内”的特征，其中四环内的楼盘涨跌互现，且幅度都比较小，而四环外楼盘跌声一片，且降幅比较大，个别楼盘达到了20%的降幅。
　　此外，该机构通过对这些楼盘进一步分析发现，前期涨幅大的区域，跌幅也比较大，比如燕郊、通州、大兴等。

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