近段以来，房价松动只是个案，房租却已普遍猛涨。房价太贵可以不买，但房租太高岂能不租？据媒体报导，今年4月以来，全国多个重点城市房租持续上涨，北上广深等城市房租平均涨幅超过10％，部分地段好、公共资源便利地区的房租涨幅甚至达到20％。
　　“多个城市房租暴涨，‘蚁族’等群体被逼向绝境”。媒体诸如此类的报导并非夸大其词，因为不买房毕竟还可租房，但不租房又该如何？相对于高昂的房价，猛涨的房租更令人心焦。
　　对于房租暴涨的原因，专家和研究机构做出了许多分析，大体有中介推手说、房产税预期说、学区房推动说、新政效应说、大学生毕业潮说、利益集团对抗说等。尽管“利益集团对抗说”往往能够一招定乾坤，既能避免对房价房租走势预测不准的尴尬，又能赢得民众的热捧而坐收名利，但却无法在理论上剖析房租为何会在调控背景下逆势暴涨？也预测不了房租下一步走势如何？
　　市场经济原本就存在利益多元化，利益之争本该在政策制订的考量中。市场经济的负面效应虽不可避免，但完全可以利用法律、行政和道德的手段加以规范。当前，我们已不乏对扰乱房地产市场秩序的打击决心，相对而言我们缺少的其实是对房地产市场运行规律的基本了解。
　　房租为什么会持续上涨？各种说辞或多或少都是影响因素，但这些都只是直觉判断而非理论分析，真正可量化分析的，其实在于货币政策特别是房贷政策的紧缩。
　　房地产素有投资品与消费品属性，而本轮房地产调控其实质是想让房地产更多地拥有消费品属性，而减少其投资品（投机品）属性，这毫无疑问是正确的。不过，在社会主义市场经济条件下，要想完全抹杀房地产投资品属性是不现实的，退一步说，如果能抹杀房地产投资品属性，那住房租赁市场还可能存在吗？
　　在房地产调控背景下，对于住房租赁市场来说，住房依然更多地体现出投资品属性。房价与房租的确定，自然也相应地遵循投资品定价理论。
　　根据房地产估价理论，房地产估价有个基本的方法是收益还原法，其基本公式是P=a/r。其中P指房地产价格（房价），a指房地产纯收益（房租），r指房地产还原利率。当然，P=a/r也可变形为a=P×r。
　　本轮调控自4月份发力以来，到目前为止房地产市场只是量跌价滞，也就是说房价P没有下跌多少。本轮调控的最大特点是信贷紧缩特别是房贷紧缩，而房地产还原利率r与信贷利率是正相关的而且关系非常密切，也就是说在调控背景下r是大幅上升的。
　　这样，在房价P不变，房地产还原利率r大幅上升的情况下，房租a岂有不涨之理？有心的读者不妨仔细比较下就会发现，本轮房租的上涨与信贷利率特别是房贷利率的上涨，不论是步调还是涨幅都几乎是同步的。
　　若想房租a下降，前提是房价P与房地产还原利率r的乘积下降；在P保持不变或上涨的情况下，只有r下降或者下降的幅度超过P上涨的幅度；在r保持不变或上涨的情况下，只有P下降或者下降的幅度超过r上涨的幅度；或者是P与r的双双下降。

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