该如何从战略和长线上有效应对楼市寒冬风险？如果说短期的现金回笼和节流术一定程度上延缓了房企在寒冬的生命，那么从战略和长线来应对楼市寒冬的对策就显得无比从容。它是对房地产周期的提前应对之道，特点在于其对策的提前性、科学性和系统性。整体而言，结合高度发达的美国房地产和香港地产企业应对楼市周期的经验和方法，并根据中国楼市的自有特点，我们认为从经营维度上推行“住宅+商业”的业态组合、“一线城市+二三线城市”的区域组合、产品定位优化组合的三大战略，而在财务维度上则力争保持稳健保守的资本负债率战略，以上经营和财务两大维度的战略举措是中国房企有效抗击和应对楼市周期调整的有效举措。
　　“住宅+商业”的业态组合战略——两条腿走路实现资金的“削峰填谷”。对于中国房地产而言，流行一句“中专生做住宅、大学生做商业地产、硕士生做都市综合体”，事实上前些年大多开发商对于商业地产的兴趣不浓，一方面是因为商业地产操作专业性强和招商难度高，另一方面则是商业地产的投资回收期长，现金流回收比较慢。但是从力求长远发展和规避楼市周期负面影响而言，一次性回收巨量现金流的住宅地产和持续性回收稳定现金流的商业地产结合起来却可从常态上很好保证现金流的稳定性，这一点以万科一直专注于住宅后去年高调进军商业地产为例，无疑是最好的印证。而作为华润置地的三次战略转变即从以前单纯做住宅到向“住宅产业+投资物业”再到“住宅产业+投资物业+客户增值服务”接连转变，都充分体现了这一思想。并且商业地产稳定持续的现金流无疑可为住宅市场的资金波动发挥削峰填谷的平衡作用，最终使得房地产上市公司表现出在房地产周期各个阶段的财务增长平稳性和稳健性。而“超人”李嘉诚的和黄地产的经营之道也无疑发挥了其旗下各业务周期互相均衡，多元化起到了平滑作用，使和黄营收稳定增长，为长江实业平滑业绩曲线、减低了回报波动的风险。
　　“一线城市+二三线城市”区域组合战略——稳健型与激进型互补应对寒冬。与香港房地产市场不同的是，内地房地产市场整体表现出不均衡性的特点，一线城市房地产周期波动的幅度和速度都远远高于二三线城市。比如深圳北京上海的房价往往在高位向下三四个月后，三四线城市的房价才跟随降低，整个二三线城市不同程度上表现出对一线城市地产周期波动的低敏感度和缓慢性。比如2009年在深圳等一线城市房价大幅度拉升时，二三线城市房价不仅在时间上滞后并且上涨幅度也差一截，这也一定程度上解释了在2009年以二三线城市为主的广东碧桂园与河南建业地产为何业绩增长不足50%，而以一二线城市布局为主的广州富力、保利地产增幅却远远超过100%的巨大差异性。这一点也正好说明了一线城市高风险高收益和二三线城市低收益低风险的差异化特征。这一点在房地产企业周期自然也是如此，所以房地产若想规避经营的单向系统性风险，其在城市区域布局扩张战略上以一线城市与二三线城市搭配的区域组合发展战略是有效规避楼市冬天和周期调整的应对之策。
　　产品定位的优化组合战略——优化产品组合结构、适应中国国情、规避楼市周期风险。
　　必须看到的是中国人口众多，住宅用地相对稀缺，中国城镇二元发展格局等最终决定了中国对中小户型的低端住房的政策引导，这也是国家当初出台住宅90/70政策的根本出发点，所以一定程度上中低端产品是中国政府鼓励和大力支持的，这是国情所在。
　　而在另一方面，在经济寒冬时，除了单纯的降价外，提高房企自身中低档项目的开发比重同样是应对寒冬的重要策略。因为在楼市寒冬中，房企现金流来源主要还是刚性需求者，这一群体对中档和高档盘的价格敏感度不高，而对中下档的低端普通住宅的价格敏感度却非常高。
　　对此，王石也表示，“万科开发的项目中，中档、中高档和高档的综合比例大约是30%，但这并不合理，万科认为相对合理的比例应该是2∶8。因此目前万科正一步一步将这个先前3∶7比例慢慢调整到2∶8，以提高万科抗风险和抗危机的系统性能力，这在万科2005年就提出对政策性住房的建设有浓厚兴趣并随后建造也是源于同一思路。
　　而美国著名房企巨头KBH公司同样在楼市寒冬时，将原来规划定位于高档的退休长者的住房开发量同比减少37%，而增加对低端首次置业者的需求，战略规划调整后结果让KBH的订单竟然增加了2倍，他们对此分析的原因是：在地产灾情较严重的加州和佛州地区，低端产品的价格敏感性更高，买房人对低端产品的兴趣更浓，有很强的交易意愿；而那些每套60万美元以上的中高档住房，降价以后也很少有人问津。
　　稳健保守的资本负债率是房企应对楼市寒冬的长远基石。毋庸置疑，现金流管理是企业发展战略的试金石。现金流紧绷既是战略失策的结果，又会影响企业立足长远的业务组合和战略实施，造成恶性循环。面对房地产周期调整，除了以上1~3条经营策略外，房企更应该在财务视角形成资金的安全管控，对此我们认为，一个稳健保守的资本负债率指标高压线是中国房企应对楼市冬天的基石所在。
　　作为经历过多次金融危机和楼市寒冬的香港地产商，其对资本负债率的“惊人自控”，似乎让我们明白中国房企今后努力的必然方向。
　　通过对香港四大开发商财务报表研究我们发现，以长江实业为代表的四大地产商平均资本负债率竟然始终控制在20%以内，而其现金占总资产比例也坚持在5%到15%之间，这几乎是香港房地产的“行规”。而对比在香港上市的内地房地产商，根据其2008年中期财务报表，我们看到的却是首创置业资本负债率40.11%，绿城中国116.7%，富力地产139%。差距显然存在，应该说过去中国房企高企的资本负债率在内地房地产发展初期发挥了迅速利用财务杠杆做大做强的历史作用，但是面对中国地产日趋激烈调控和多轮市场洗牌，向稳健保守的资本负债率的安全回归是房企的必然方向。
　　总之伴随中国楼市的未来进程，中国房企需要高瞻远瞩，真正从以上的经营三大战略和财务战略四个层面去提前谋划，方能从容应对每一轮地产周期调整。
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