“当部分地产公司受到宏观调控影响资金缺口开始显现的时候，凯迪集团反而还有现金收购一些好的项目。我认为这时候倒是拿地的好时机。”7月1日下午，凯迪集团有限公司执行副总裁、董事会秘书张义鸿在公司总部接受记者采访时，透露了公司近期“逆势扩张”的发展思路。
　　张义鸿还表示，公司借壳武汉国药科技股份有限公司（ST国药，600421.SH）上市事宜已经准备就绪，目前要做的就是等待资本市场的闸口放松。
　　
　　模式生变
　　
　　针对“逆势扩张”的发展思路，凯迪集团已经有了一些具体的举动。张义鸿称，公司目前正在积极地跟项目方进行谈判，同时也开始关注土地市场的招拍挂。
　　据称，凯迪近期拓展的主要目标放在武汉、重庆等二线城市，同时也在寻找上海的机会。这样的目标市场定位，相对集团早期的发展模式已有一定变化。
　　2002年成立至今，凯迪集团运作过19个项目，早期运营的8个项目，无一例外均位于上海。
　　“我们必须将眼光放得更长远。尤其在上市以后，公司的可持续发展及盈利能力更应受到重视。因此，开拓新的城市市场势在必行，凯迪要从上海走出去。”张义鸿告诉记者。
　　据悉，目前凯迪在异地洽谈的目标地块规模以大盘为主，基本都在500亩以上，区域位置大多在城市近郊，土地规划容积率在1.2以下。
　　另一重变化则来自于资源配置。张义鸿称，公司现有土地储备和项目中，自持租赁的物业比重将逐渐占据30%，销售类物业比重则占到70%，公司的资源配置正朝这方面发展。
　　此前，凯迪集团开发的物业类型已经涵盖公寓、别墅、办公楼、五星级酒店、工业研发中心总部大楼等。
　　“其实从2010年开始的3年是我们大发展的3年，这得益于前几年我们拿到的比较优质低价的土地，其中不少会在这三年开发、销售。”张义鸿说。
　　在为未来业绩增长打基础的同时，凯迪现有的项目已经逐步进入成熟期。张义鸿透露，集团今年在上海将有6个项目步入销售期，预计在未来两年之内，可以带给凯迪集团60亿元人民币左右的销售额。
　　此外，凯迪集团将包括上述项目的9个优质房地产项目注入ST国药，或可满足上市公司3~5年的盈利需求。张义鸿估计，若ST国药顺利上市，9个项目的市值将超过100亿元。
　　截至上个月的财务评估数据显示，凯迪集团目前净资产规模已经超过23亿元，总资产规模已超过41.2亿元。
　　
　　财务稳健
　　
　　张义鸿认为，凯迪集团能够在宏观调控趋紧的大势下抓住拿地时机，主要原因来自于公司稳健的财务策略。集团从成立到现在，资产负债率一般不超过60%。
　　2009年房价疯狂上涨之后，凯迪集团判断2010年初会出台调控政策，因此开始提前为此做准备。很多在洽谈的合作项目也开始放缓，不急于做决定。
　　“现在调控从严，我们还有足够的资金来支持集团的战略布局，收购好的项目。”张义鸿说。
　　他还透露，和基金、信托甚至是私募合作，也是凯迪集团正在考虑的，融资方式但是合作项目只限定于新上马的项目。
　　“老项目因为缺钱去找机构进行融资，这种事情最好别做。”他说，“每个公司的情况不一样，从凯迪的角度来讲，非银行渠道的融资我们是很谨慎的，这些机构只能是锦上添花，而不能雪中送炭。”作为一个还在成长期的公司，凯迪集团能够抑制扩张冲动，合理调整发展节奏，原因是什么？
　　张义鸿认为，关键因素是公司的管理理念。与多数中等规模的民营房地产开发商不同，在凯迪集团，作为职业经理人的管理层拥有很大的权限，可以根据市场的变化调整公司的战略，包括销售策略、项目规划等。
　　资料显示，凯迪集团为仰帆投资（上海）有限公司下属公司之一，因2009年4月借壳ST国药上市而进入公众的视线。仰帆则是一家多元化投资控股企业，其下属公司业务范围还包括高科技产业和制造业。
　　业界人士透露，目前凯迪集团的股东属于两个自然人，一位是钱汉新，另一位神秘人物至今不为外界所知，两人各占50%的股份。但是，凯迪集团的核心管理层都是聘任制的职业经理人。
　　一个细节是，张义鸿办公室内挂着两张截然不同的油画，一张热情似火，一张冷静如冰。张义鸿解释说：“做企业应该有一个激情的心态，但是做决策必须是一颗冷静的心。”
　　
　　低成本拿地
　　
　　张义鸿还表示，凯迪集团快速发展的另一个原因，是独特的拿地模式。
　　据悉，凯迪拿地的原则是土地楼板价不超过目前当地市场售价的1/4或1/3。
　　市场好的时候，不与大鳄争地，而是寻找适合公司发展战略的项目，通过全盘收购或者合作开发的模式与土地拥有方进行合作；市场不好的时候，通过招拍挂的方式到土地交易市场去拿地，这是凯迪集团的惯常的拿地模式。
　　“通过这种途径，凯迪集团能很好地控制土地成本，降低扩张风险。”张义鸿说。
　　举例来说，凯迪集团在上海土地的取得几乎集中在2003年和2004年，而这两年是上海土地价格最低的时候。随后上海的土地市场不断攀升，地王不断出现。
　　“并购后凯迪集团并不急于开发，而是对整个项目进行全盘的考虑，对项目的定位、设计、工程等各个环节重新调整，使得每个项目独一无二，否则就是糟蹋了这么好的土地了。”张义鸿说。
　　而在目前向二三线城市扩张的转向中，凯迪集团侧重的方式仍然不是通过招拍挂拿地，而是希望通过合作的模式来共同开发，凯迪集团主要负责项目的定位、财务、工程设计等。
　　对于公司的土地储备，凯迪集团的考虑则是与未来“中等规模上市公司”的市值相匹配。张义鸿坦言，公司规模可能达不到招商、万科、保利、金地等大地产商的水平，但只要投资者觉得项目不错、公司有增长潜力、股票值得买，就是公司的成功。
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