楼市新政实施一个多月来，北京楼市成交量下降的数据不断被刷新，成交坠入冰点成为楼市的普遍定义。
　　但市场的真实情况似乎并非完全如此。本报记者调查发现，不论在北京的南城、通州还是北部，在楼市低迷的表象下都有一股不容小觑的成交热潮。这些热销楼盘的共同特征均为：价格普遍低于周边项目。
　　值得注意的是，这股成交热潮大多由改善型需求的释放推动，但由于这些人群受到贷款新政的限制，所以在目前的楼市成交中，一次性付款的比例大幅攀升。
　　
　　供应源头萎缩
　　
　　事实上，从统计数据来看，今年的楼市成交量与去年同期相比确实下降很多，但实际供应量的下降却未被关注。
　　通过抽样数据统计，今年的可售房屋供应量相比去年下降了33%左右。据亚豪机构统计数据显示，5月份京城仅有24个项目入市销售，5月累计新增供应套数为5264套，供应面积为58.7万平方米。环比4月份，开盘项目减少了42.9%，供应套数减少了47.5%，供应面积减少了27.2%。
　　显然，目前北京市场上商品房供应大幅下降，这也是造成了在统计数据中成交量大幅下滑的原因之一。而如果综合楼市供应情况来看，北京楼市的成交下降的情况并不是特别突出。
　　除了供应因素，亚豪机构副总经理任启鑫分析，5月份正值楼市调控的威力期，各项调控措施共同发力，对楼市的影响正在显现。据亚豪机构销售一线反馈的信息，自新政出台以来，外地看房、购房的客户明显减少，同时投资性购房者也变得更加谨慎，这些因素均导致了5月成交量的大幅下降。
　　与此同时，开发商面对当前的楼市环境也非常谨慎，不敢轻易入市销售。尤其是缺乏客户积累的新盘项目，入市更加地小心，有许多新盘项目均选择了等待和观望。
　　二手房市场方面，根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示：5月全市二手房住宅网签总量为13545套，环比上月骤降了58.82%。日均成交量仅为437套/天，全月无单日成交量过千。
　　二手房市场骤降，从伟业我爱我家市场研究中心的统计数据可以看出，面对国家对楼市的宏观调控，以及二手房价的下跌，二手房业主不再像4月下旬那样恐慌性抛售，而是选择暂缓出售手中房源，5月业主挂牌量明显骤降52.08%，与此同时，5月的客户咨询量也大幅缩减46.79%，买卖双方均陷入了观望期，导致了成交的下降。
　　
　　低迷表象下的热销真相
　　
　　在楼市低迷的大环境下，仍有一些项目受到购房者的关注，楼市的热销在成交量大幅下滑的表象下依旧存在。
　　位于大兴黄村的新里·西斯莱公馆在5月份北京销售排行榜中名列前茅。据了解，4月底开盘时放量500多套，已基本售完。3、4号楼5月底开盘400多套，已销售了100多套。尽管相比其他楼盘，该项目的销售可谓良好，但销售人员仍直言，受楼市调控新政影响，5月份销售稍有放缓。
　　该项目的销售业绩，在整体表现低迷的楼市中表现得颇为引人注目。
　　据该项目相关负责人介绍，该项目之所以受到消费者的欢迎，主要体现在项目的稀缺性特点，在郊区这种大型的综合体项目非常少，并且与地铁无缝对接。无论从产品品质，地理位置与交通等方面都具有很大的优势。还有一点就是价格合理，项目最初开盘时最低价仅14000元/平方米。项目包容性强，价位从低到高都有，总结起来就是性价比高。
　　另外，产品配建8万平方米左右的大型商场，底层商业由开发商持有，目前已进入招商阶段。据介绍，目前项目已经与乐购、苏宁、保利博纳国际影城签约。这对处于郊区的购房者来说无疑是一个利好消息。
　　除此之外，位于通州的某项目也被列入了排行前十的榜单，据该项目策划人员介绍，尽管项目4月底开盘，正赶上住宅调控新政实施，但销售业绩仍然超过了200多套。项目主要在产品品质及价格定位方面得到购房者的认可。他认为，目前销售较好的楼盘主要是在产品综合品质上，主要体现在规划、设计、施工以及区域优势等方面。
　　据了解，位于东三环的太阳公元项目，自5月22日推出观景大宅200套，目前也已签约30套，另外有11套处于认购状态。作为城区高端项目该成绩也成为同类项目中的佼佼者。
　　太阳公元项目受关注的主要因素是：具备独特的地段优势，位于东北三环核心地段；周边环境优美，有80万平方米的三大公园，包括自建20万平方米的太阳宫花园，以及太阳宫体育休闲公园及太阳宫公园；人大附中朝阳学校位于太阳公元及项目周边，建立了从幼儿园到高中15年的完善教育配套；精装修品质。
　　该项目自去年开盘起定价策略就是低于同区域市场价，这也是得到众多购房者认可的原因。截止到目前，售价仍低于周边项目，目前其周边项目售价为50000元~55000元/平方米。
　　而这也成为这些销售状况良好的共同特性：售价普遍低于周边项目。
　　亚豪机构副总经理高姗认为，住宅市场在弱市环境下，地理位置优越的名企名盘项目更加具有抗跌性，高端物业的购房客群具备一次性付款能力，较少受调控政策的影响，相比普通住宅产品的销售情况更有保障，因此高端项目会选择在此时入市。5月开盘中单价超过3万元的项目，尽管总价在600万元~1000万元之间，但整体销售率却比中低端项目高出了1%。
　　
　　全款购房陡增
　　
　　自二套房贷款新政出台后，全款购房比例猛增。大多数有资金实力的购房者在高利率的作用下，选择全款。
　　以新里·西斯莱公馆项目为例，据绿地内部人士介绍，该项目购买人群的构成比例，自住需求占90%以上，其中60%为大兴区当地的改善型需求。而在这些人中，首次置业人数仅占20%，二套房占80%（这其中包括以他人名义购买的“首套房”），而一次性付款的比例高达40%。
　　对于一次性付款比例之高，该人士表示，主要是当地拆迁户，他们一般手里都有一部分搬迁款，所以支付能力强。还有一些是大兴周边区域的人群。外地的纯投资人群占比很少。
　　上述通州某项目的全款比例则达到了60%，该项目负责人表示，在目前购房的人群中，首次购房人群所占比例特别少，以多次购房者居多，而这部分客户由于受到目前贷款政策影响，所以大多选择全款，导致目前购房的全款比例大增。而这些购买者多是在北京长期居住的人群，有一定的经济基础。购房目的则以改善为主，单纯投资人群不多。
　　此外，位于南三环的万年花城项目开盘后也有不俗的表现，全款比例也达到了60%以上。而太阳公元策划部于雷则表示，在贷款新政出台后，该项目购房的全款比例也较以前有很大提高。项目整体的置业构成也以改善型需求为主。
　　而全款购房在二手房市场中表现更为明显，相关数据显示，目前二手房全款比例已超过50%，个别中介全款购房比例则高达70%以上。而按照去年以来的市场规律，选择购买二手房的人群在一半以上均为改善型需求。
　　显然，在北京楼市低迷期仍然选择购房的以改善型需求为主，而正是他们的需求释放，也使得一次性付款的购房比例提高。

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