11月12日下午，题为《新政下房地产市场趋势与企业应对策略》的易居(博客)论坛在易居报告厅举行，200余位来自房地产开发企业、中介代理企业和40余家媒体的代表出席会议。本次论坛由上海易居房地产研究院主办，上海市社会科学界联合会作为支持单位。

　　11月12日下午，题为《新政下房地产市场趋势与企业应对策略》的易居论坛在易居报告厅举行，200余位来自房地产开发企业、中介代理企业和40余家媒体的代表出席会议。本次论坛由上海易居房地产研究院主办，上海市社会科学界联合会作为支持单位。 

　　论坛上，上海易居房地产研究院副院长龙胜平教授代表主办方致辞。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭作《房地产政策解析和市场趋势与研判》报告；上海易居房地产研究院企业研究中心总监周建成作《新政下房产地产企业的应对策略和战略转型》报告；上海浦东新区房地产业协会秘书长、上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军作《中国房地产“十二五”发展态势分析和预测》报告。

　　新浪乐居对本次论坛进行了全程直播，40余家媒体也将进行报道。

　　易居论坛是国内房地产行业的品牌论坛，定位为高端性、专业性，从2006年2月创办以来，受到业界的广泛关注。易居论坛旨在交流思想成果、促进行业发展。作为易居论坛的发起人和召集者，上海易居房地产研究院院长张永岳教授表示，愿意继续从一个服务者的角度，把易居论坛做深、做细，把它打造成一个最受业内外人士欢迎的增长知识的场所，交流思想的平台。

　　报告要点

　　(一)杨红旭：房地产政策解析及市场趋势研判                         

　　一、本轮调控严厉程度堪称历史之最，其效果正逐步显现

　　2009年底、2010年初，为遏制部分城市房价过快上涨，中央果断出台“国四条”，拉开了新一轮房地产调控的序幕。至今，调控已发至第三波，即以“9.29”新政为代表的管制型调控，其严厉程堪称房地产市场化以来之最。从中央政策看，第三波调控史无前例的推出了信贷三个“一刀切”和一个禁止，同时，明确要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制度。而从地方政策来看，应中央“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的要求，“限购”已经成为本轮楼市调控的重点，截止目前全国已经有北京、深圳、苏州等15个城市出台了限购政策。与前一波打压型调控相比，本波调控行政干预色彩明显加重，措施也更加细化，充分显示了中央稳定房价的决心。受本波调控影响，10月以来我国各地楼市普遍出现较为明显的降温，调控效果正逐步显现。10月，全国70个大中城市房屋销售价格不论是同比还是环比其涨幅都较9月有所缩小。

　　二、当前加息是“雪上加霜”，将加速楼市降温

　　继将六大行存款准备金率上调至17%之后，10月20日，央行再度出手，连续上调商业存贷基准利率及公积金贷款利率，开启了新一轮加息周期。从历史经验看，除直接增加建房和购房成本之外，加息对房地产市场的影响往往是间接的、渐进累加一个的过程。利率调整对楼市、尤其是房价的影响，需要累计多次加息或降息后，通常在周期至少过半后才会初步显现。在加息周期开始阶段，其对房地产市场的影响并不大。对于房地产市场而言，加息不过是“温水煮青蛙”。

　　但从本次加息时机来看，经过限贷、限购之后的加息与以往的加息政策相比显得格外意味悠长，此时加息，对楼市可谓“雪上加霜”，其影响将超过2004年加息。预计在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，全国楼市降温的速度将会有所加快，部分城市量价齐跌恐将难免。然而，市场也将有所分化，改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现或将优于对贷款依赖度高的中低档市场。

　　三、短期内调控放松希望不大，放松调控或将在住房保障见效之后

　　改革开放三十年来，我国经济持续快速增长，各种社会矛盾也在持续积累中，高房价已逐渐成为社会矛盾积聚的一大“火山口”。为此，今年年初温家宝总理还曾公开表态：本届政府任期内一定能稳住房价。房价问题一定程度上成了“政治”问题。由此可以断定，本轮调控如若不达到效果，政策很难放松。而受地方土地财政、民间资金泛滥且投资渠道少、国民喜欢置业、国资挤压市场等诸多机制、体制、外部环境方面的制约，房价问题却又难以倚仗调控“一蹙而就”，这也就意味着短期内调控将难以放松。

　　而从房价问题根源来看，住房保障的缺位是问题的根本。过去十年，堪称中国楼市的“黄金十年”，却也是住房保障严重滞后的十年。房价高涨和住房保障落后相互叠加，才使得房价问题日益尖锐。近来我国房地产宏观调控一手抓房价一手抓保障也正是基于这种判断，由此看来，在我国整体经济趋好的环境下，中央要放松调控或许要在住房保障见效之后。

　　四、苛政之下，楼市或将调整半年

　　从最新数据来看，在限贷、限购、加息等多重政策影响下，10月我国房地产市场成交量已经有所下滑，房价也随之出现调整，而市场供应量却有望持续增加。1-10月，我国商品房新开工面积同比增长61.9%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长36.2%。其中，新开工面积暴增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模将较大幅度增加；土地购置面积的大增，则意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来二个季度，甚至更长时间段内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，未来半年左右的时间段内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌格局。

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