近期关于房产税,又在进行第N轮的新闻炒作了。比如，据传重庆的试点方案是按不同的户型，进行累进制的征税，重点向200平米以上的大户型征税。实际上，想要开征房产税，确须很多准备工作要做。比如到底应该向什么样的住宅征税，必须先建立一套住宅档次的标准体系，各地可因地制宜的制定标准。今年5月份前后，应上海市有关部门的邀请，我粗略的研究了一下上海市的商品住宅划分标准，供政府部门参考。供大家参考一下。

关于上海商品住宅档次划分的思考

     建立一套多层次的住房供应体系,一直是我国住房制度改革的重要目标。1998年房改的“23号文”中，曾明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”结果却是经济适用房从未占据过主导地位。

    2005年房地产调控以来，国家把优化住房供应结构作为调控重点，不惮出台“一刀切式”的“90/70”政策，结果还是让人失望。2008年底以来，诸多优惠政策与普通住房，尤其是中小套型的住房挂勾。2009年底以来，随着房价经历新一轮的飙升，普通商品住宅的比例大幅下降，地方政府在调控房价方面显得手足无措。今年3月以来，在政策紧缩的背景下，房价却又现上涨苗头，一线城市的房地产管理部门，想要真正落实中央“抑制投资投机性购房需求”的方针，有必要重新划定商品住宅的档次，并“因房施政”，对症下药。

一、上海普通住房标准变化情况

1、2005年普通住房标准

2005年5月，国务院办公厅出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国八条），其中明确了享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

上海市据此制定地区标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。

2、2008年普通住房标准

2008年10月，财政部和央行出台购房优惠政策，其中多数政策针对普通住房购买者，为了刺激合理的自住需求，各地纷纷调整普通住房标准。上海市进行了调整：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

3、新标准给市场带来的变化

2008年上海普通商品住宅新标准与旧标准的主要区别是，由单价控制变为总价控制，但各环线的执行上限不变。这就使得普通商品住宅标准的执行运用更加便利，如果内环内购买户型小于140平方米，则单价就可以突破原先的17500元/平方米的限制。比如购买内环内90平方米的小户型，则单价可以放宽到27222元/平方米。

普通商品住宅标准调整后，政策优惠的受益面得以扩大,各环线符合标准的住宅比例出现了明显上升，尤其是内环线内的中小户型住房。但是，由于普通商品住宅标准是以价格为主要限定条件的，随着2009年上海商品住宅价格的大幅上涨（2009年第四季全市商品住房销售均价一度达到2万元/平方米），2008年普通住房新标准已经跟不上市场形势的发展，到了2009年末，上海普通住房的比例再次明显下降。

4、新旧标准下普通商品住房所占比例变化

由下表可知，随着相关标准的变化，上海普通住房比例变化很大。以内环内为例，2006年普通住房比例为66%，2007年下降到43.7%，2008年1-10月份则变为0%；普通住房标准由单价改为总价后，2008年11-12月份普通住房比例上升为40%，然而2009年上海房地产市场量价齐升，导致新标准下，普通住房的比例再次开始迅速下降，内环内普通住房比例仅为19%，2010年1-2月进一步降至6%。其他环线区域变化情况与内环内类似，由于价格因素的存在，外环外普通住房比例要比外环内比例高一些。

2006-2010年上海市不同环线间普通住房与非普通住房比例变化

数据来源：CRIC数据库数据整理

注：本表以各时间段内成交的新房为统计对象，不包括政策性住房及未参与成交的存量住宅；以套型和价格为依据进行计算，不考虑容积率；蓝色部分为2008年11月1日执行新标准后的比例。

5、结论

近几年，上海市也曾调整普通住房的划分标准，但无论是以单价为标准还是以总价为标准，都不可避免地受到市场因素的影响。从上表中历年普通住房比例变化看，市场价格的变化对普通住房比例的影响非常大。要想划分中所谓普通住房与非普通住房，其主要标准应该是容积率、套型面积和区位，而非价格。尤其是面积和区位要结合起来。内环内是寸土寸金的地段，普通住房的面积要严格，不能太大；上海外环外区域面积广，是人口的主要导向地，相应地面积标准就要放宽。

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