房地产世界里的规则是60后、70后制定的规则。
   

    遗憾的是，很多摸索着进入这个交易平台的80后，不分青红皂白的将这些规则以及其后的评判标准纳入怀中，错误的标准必然产生错误的结果，现在很多率先有房的80后，在本质上，还住在60、70后的社区里，从属他人的话语体系，并为完全不能匹配的房子与服务，每月定时按揭。这种现象，就像穿着不合适的衣服、戴着不合适的帽子一样，让人坐立难安。
　　

    但是，买错一顶帽子，大不了不戴，损失百十来块而已；而买错了一套房子，不仅你不能一时兴起不住（毕竟转手大费周章，而且转手后你就要成为政策打压的二次置业者），还要持续为它付出高额的月供。
　　

    后果确实惊骇。也有不少困在其中的80后向我咨询解决方式，这是后话，暂时不表。我们还是先说说不想失足的80后，到底应该如何躲过这些不合身的帽子。
　　

    无论帽子也好房子也好，之所以不合身也会让你想买，是因为它往往顶着一个巨大的诱惑。诸如，它是大社区、它首付更低、它地段好，诸如此类，让你不动心也难，而你由于关注这些诱惑也会忽略掉它其他的弊端，再或者，你根本不知道它有哪些弊端。因此，在这个部分里，我将逐条的分析市面上的一些“伪80产品”，以及“伪80购房规则”，以求帮助大家真正认清这些产品。
在说到具体选房规律之前，先给大家说说怎么看户型图。这个和大家百度搜到的肯定不同哈。
　　

    户型这玩意，一看图纸
　　

    这里的图纸，其实包括很几个——规划图、单元平面图、户型平面图。规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施、楼间距等多方面因素；住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局，它们之间的关系则影响到具体每个房间的采光、通风、私密性；户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现了住宅的基本功能和经济性能。
　　

    遗憾的是，现在的售楼部，往往不会给消费者提供前面两种图的工程蓝图，而以广告作用的总平图或者是沙盘来代替，最直接的后果就是，我们会因此而不知楼间距的具体数据，不知其他楼栋是否遮挡景观等等。所以，这就需要向售楼人员询问清楚，并以写入合同来要求数据的准确性。
　　

    退一步而求之，我们可以选择看沙盘，通过将户型置入沙盘当中来看，这一步相当重要，也是很多80后购房者容易忽略的。这样，你就不难看出每个房间的具体位置，它的采光通风以及景观视野，它的朝向；也比较容易了解到，户型所在楼栋周边的噪音源、干扰源等等。
　　

    然后是户型平面图，户型图的作用大家最清楚，主要看空间布局是否合理，面积尺度是否合适等等，具体的看法将在后面叙述，这里需要强调的是，有尺寸的图纸最好。

    下面说说看户型其他的要点

    80后首置户型概貌的要点就是：麻雀虽小，五脏俱全。既然要满足80后的居住需求，就要求户型本身要具备最基本的使用空间，但不是享受空间。80后的产品可以没有观景阳台、入户花园，可以没有衣帽间、双主卧，但是空间必须满足80后的基本六大生活需求——“起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作”。当然，六大需求并不一定要对应六大空间，需求可以在空间当中交替满足。
　

    以此为标准，120m2拥有两个花园两个卫生间的大两房就不是典型的80后产品，因为它关注的是升级需求；同理，30m2的标间也不是80后产品，因为它容纳不了六大生活需求。
   

    户型的布局是户型优劣的关键点之一。实际上，我认真梳理了一下户型布局的要点，发现无非是处理好四大关系。处理好者，就是好户型；反之，不适用于80后。
　　

    为了让空间动线明确，并减少走道空间以及管道热能的浪费，因此，建议80后户型选择餐厨卫在布局上紧邻的户型。请注意这个概念：布局紧邻，而非大门紧邻。
　　

     关于餐厨卫，最好的方案是——三者布局紧邻，餐与厨大门紧邻，但餐、厨二者与卫生间，大门最好不能相向、相邻，而是有一定的距离。　　

    尺寸的重要性，应该是举手投足都能体会到的，但是，有不少不良开发商，为了达到销售，虽然户型图尺寸标的很清楚，但是在整个图上都将家具比例缩小，这样来营造空间够大的假象，欺骗消费者。水来土掩，对付这种欺骗，最好的方式，就是买房者心中清楚尺寸对于空间使用的概念。
　　

    针对80后的首置特性，我将市面上的首置产品分了三个种类，首置60m2左右两房、首置80m2左右两房、首置100m2左右三房（可能双卫）（因为50平米以内的标间着实不适宜居住，因此不在下文的考虑之中。）各位购房者，只需将各自所买产品对应下表，即可知道房间的使用率。
　　

    基本尺寸如下：注：超过此尺寸则佳，低于此尺寸则劣
　　首置60m2左右两房
　　起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.6米；
　　主卧：10m2；次卧：8m2
　　
　　首置80m2左右两房
　　起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.8米；
　　主卧：12m2；次卧：9m2
　　
　　首置100m2左右三房（可能双卫）
　　起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.8米；
　　主卧：14m2（可带主卫）；次卧：9m2；书房：6m2（三房）
　　

    继续盖，又写了一些，因为本人是成都的，所以下文里面有些举例都是直接用了成都的情况来的。如果是其他城市的筒子们，请按照当地的情况进行类比。
　　

    购房铁律，我之所以冠之以80后，是因为80后的需求以及本身的条件与50后、60后，甚至是70后都是有差异的。如果不了解80后，贸然来提建议的话，相信是无法对位的，先来说说这些差异
　　

    80后无从一掷千金，买趋之若鹜的好房子。人所共知，80后中的优秀者虽然在工作岗位上已经是中流砥柱，并且获得比较好的薪酬待遇，但80后毕竟工作时间有限，积蓄有限，因此，他们的承受力在短期内事实上是有限的。
　　

    80后无从离开城市，买郊野隐居的房子。对于城市配套的依赖以及交通工具的限制，使得很多80后被迫住在商业体附近，每日忍受喧嚣吵闹。留在城市是可以被鼓励的，但如何留在城市，大多数的80后需要被指导。
　　

    80后无从浪费时间，买并非成品的房子。80后的时间就是金钱，同时，80后也缺钱买时间。所以，如果80后说他先买个标间过渡，过两年换房，那请他先想想他有多少时间来浪费到这个过程里。
　

  　80后的需求与限制还有很多，只是遗憾很多80后在置业时，都还没有成熟到明辨是非，这也是我提炼三大铁律的初衷——让正在或准备置业的80后，不至于误入歧途。

    第1章：量体裁衣是关键，理性对待承受力
　　

    几乎所有的80后，都想要一辆甲壳虫、MINI、或者TT；但成都满大街跑的奥拓、QQ，50%以上都是经济还不够强悍的80后开的。
　　

    梦想与现实，说的同样是房子。
　　

    我们都想住数一数二的好房子，最好的社区，最好的观景楼栋以及最好采光、通风的单元以及户型。如果你有两三百万，那恭喜你，你的梦想等于现实。但如果你只有十来万，月入不过三五千，那你还要买这样的房子，我只能很遗憾的说，你这是白日做梦。
　　

    因为在成都这样的房子，起码120万。首付三成的话，你需要首付36万，享受75折利率后，二十年每月需月供5200元左右。而通常，房贷按揭只能占到整个家庭月入的1/4到1/5的样子，也就是说，这样的房子，应该是月入稳定2万以上，并拥有36万存款的家庭才敢想的。这样的家庭，在80后里，并不常见。

    什么是量体裁衣？就是量力而行。这个道理很多80后都懂，但他们中极少数知道如何量力，所以你常常看见一些80后的小家庭在买了房子以后，几乎取消掉所有的社交娱乐活动，他们节假日争取加班翻倍领工资，就算是放假也不旅行，极少在外面吃饭。人生被压缩成这般模样，活下去还有多少意思？
　　

    所以，我在这里，要给大家说说如何量力而行。
　　如果你的家庭月入8000左右，工作三年左右。理性的量力方式是这样的——收入的1/4维系家庭日常开支，1/4纳入存款，1/4支付房贷，还有1/4用于非日常性消费。因此，你可以用于按揭房贷的也就2000元左右，用首置按揭8成来反推的话，你应该购买总价40万左右的房子，因为按照3万的年存款速度来推算，你可以支付9万左右的首付。
　　

    如果不啃老、不多金，成都大多数的80后家庭，理性计算的结果是，只能买40万以内的房子。不过可惜的是，在成都市区里，这样的房子几乎没有，如果有，也只是不实用的套一或者标间。所以，接下来，我要告诉80后的，是到哪里，怎样买到40万的好房子。
　　

    第2章：地段价值看前途，买准潜力赢红利。
　　
　　40万，在三环内均价7000元/m2以上的成都，只能买到60m2左右的房子，而60m2，就算最神通广大的开发商，顶多也只能做一个一房半的户型，没法真正满足首置需求。那么，以40万总价为预算，80后想买到不离开城市的房子，只有以下一种方法。
　　

    买价格洼地，但价值潜力十足的房子。
　　价格洼地，相信大多数80后都理解。在成都，这样的区域很多，典型者如航空港、光华大道、南天府以及双流区、新都区等等，均价都在5000元/m2以内，40万在这样的区域，足以买个标准套二或者小三房。但是，并非这样的区域都值得80后下手——大多数这样的区域都有一个通病：没有城市公共交通系统以及没有城市配套，而这一点，对于80后这样的“城市症候群”而言，几乎是致命的。
　　

    如果说60后70后已经是绩优股或者垃圾股的话，那么80后，全部都是潜力股。80后要买的房子，也应该是潜力股——短期内可能还不够好，但假以时日，其发展必定如日中天。
　　

    这一点，三年前3000元左右的南部副中心格外能说明问题，单价破万的南部副中心，目前已从潜力股跃升为绩优股。想必早三年误打误撞买到此处好房的，现在已经乐开了花。
　　

     买三年前南部副中心这样的地段，并非如很多砖家说的那样需要好专业，实际上，如果80后掌握到以下规律，一样买到这样的潜力好房。
判断是否潜力地段，先看有无规划支撑。这个规划，要比成都全域规划的范围要小一些，毕竟全域规划把很多曾经游离在成都外的卫星镇都收归市区，它们之中，大多目前还只算是郊县。此处所谓的规划，不仅仅是规划局的一纸宏观蓝图，而是一整个系列的市政规划，交通规划等等。目前成都此类地段，仅有高新西区、北新干线延线、南延线华阳段等为数不多的几个区域。
　　

    再看有无产业支撑。比起规划，产业支撑直接决定发展的后续力量，毕竟规划只是行政手段，而产业才是区域主动发展的经济基础。举例而言，南部副中心发展得好，政府外迁以及规划都是外部力量，其内部力量还在于其产业园、孵化园里的世界500强，不仅企业给区域创造了利润、税收，从业员工还给周边带来了若干消费以及就业机会；再比如北新干线的大丰，北部商贸城带过去商贸及物流，一年之内将房价拉高两千。
　

   　看有无城市公共交通体系。没有公共交通体系的区域，晚上七点以后要回家就只能打的了，比如现在的空港、华阳等。城市交通体系不是县城大巴，而是与城市里公交作息时间一样的交通体系，除了城市大巴之外，目前还新增了一种选择，地铁。对于成都而言，能够纳入到大家视野的，应该是地铁1号线、2号线以及1号线延线，因为3号线、4号线目前而言，还仅仅是不定式的规划，具体从哪儿过，还是未知数。
　　

    如果80后把握以上三点，几乎就能判断，什么是可以下手的真正潜力地段。

    第3章：一步到位买房子，品牌精装省麻烦
　

  　80后买房，第三个要点就是一步到位。这第一层，空间上要一步到位；另一层，则是使用层面上的一步到位。
　　

    空间上一步到位，意思是空间能满足五到十年的居住需求。这主要是针对很多80后，他们有幸量力而行的买了四十万以内的房子，不用为按揭拖累，但是不幸的是，他们买了标间或者套一，再或者小套二。之所以说他们不幸，是因为从生命规律的角度来说，刚工作几年的80后，人生变化是非常大的——不出三五年，他们完全可能从单身，变成已婚，再变成为人父母。当家庭变成三口之家后，你会发现，别说标间、套一，就算是小套二（其中一个卧室不足9m2）也无法满足家庭居住需求。而这个时候，你就算经济基础足够好，准备换房，但很遗憾的是，你已经从政策支持的首次置业者变成了政策打压的二次置业者，虽然你满足的还是刚需而不是投资或者改善需求，但你必须首付四成、利率上浮10%，承担原本不应该承担的压力。
因此，80后买房，就算是首次置业，也请将需求放长远至少5年，如果你笃定五年内你不嫁不娶，不养小孩，那标间也几乎能满足你的需求。而如果你不确定，那你最好买个大两房，或者小三房。大两房，是为了小孩稍微大点可以和你分房间住，而就算父母过来，因为另一个房间比较大，也可以与小孩一起勉强挤挤。小三房，应该更好用，另一间房可以做书房以及客房。这样的话，十年内，你几乎就不会有换房的压力。而能够从容的做大两房，或者小三房，其实得面积，至少应该在80m2以上。（注意：此处说的实得，是实得建筑面积）

    使用上的一步到位，说的还是交房就能入住，苦等一两年的房子，若拿到手后还要三月半年才能住，从精力到经济层面，都是大损失。因此，我建议80后买精装房。可能很多80后会认为装修房子是体现个体化风格的一个重要行为，应该亲力亲为。但太多前车之鉴告诉我们，一己之力装房子是费力不讨好的事情，几乎所有首次置业者装完房子之后都瘦了十斤，老了五岁，并声称一定要买精装房。除了节省精力，我建议80后买精装房还有以下两点支持理由。
　　

    其一，所谓个人风格，更多是借助软装，而不是硬装来实现的。另外，硬装容易过时，彼时的高墙裙，吊顶，现在已经过时到十万光年以外，而软装，却因为保留生活记忆而越来越珍贵，就算不想要了，成本上的可控性也让我们更容易去执行。
　　

    其二，成本上的节约，以及品质上的可靠。开发商借助规模化的货源以及施工工程，可以将成本控制得比单一的购房者要低很多，并且工程质量也因为有更专业的监督者而变得更为可靠（后者更多说的是品牌开发商）。我们可以看到，成都目前的精装房根据其装修标准，实际上单价比清水房贵500—1000元/m2左右（普通精装）。而这个价格，和我们自己装修其实差价并不太大。并且，这个价钱由于是叠加在房价里，我们可以一次性的在买房时就给予按揭，缓解我们购房几年内的经济压力。
　　

    只不过，在购买精装房时，80后还是要充分的做好功课，建议最好对精装样板房拍照存留，并向售楼人员询问清楚用材的品牌，并最好精确到型号。在收房时，最好邀请专业人士提供专业帮助。当然，如果你购买的是品牌开发商，我说的是做精装房的品牌开发商，这两步可以省去。只不过，成都目前做精装房的品牌开发商，为数较少。
   

     写完以上，我称为三大纪律的东西，我要开始写下一部分，就是80后首置购房的陷阱揭露，，也就是我称为八大注意的玩意。总共八条，提纲已经出来了。。马上开始写正文。

    早上把三大规律梳理成了一个打油诗，比较容易记得
　　
　　八零后，奔三十；找对象，买房子 买房不是找对象，不靠运气靠规律
　　量力而行最关键，理性对待承受力 超荷劳心又劳力，人生还有啥意义？
　　好地段，买不起；差地段，看不起 地段价值看前途，买准潜力赢红利。
　　首次置业享优惠，二次置业遭打击 一步到位买房子，品牌精装省麻烦

    80后购房之八大注意
　　

    阅读指南：
　　高热地段透支红利，高位买进后劲不足；
　　郊区房价易于承受，发展迟滞得不偿失；
　　商业圈里繁华过度，车马鼎沸不宜居家；
　　大盘小户资源最差，边角废料房价还高；
　　通廊小户公摊过高，采光通风最没品质；
　　精装小户入住方便，表里不一后患无穷；
　　赠送空间泥沙俱下，华而不实小心识辨；
　　物管服务不可小觑，居住舒适物业增值。