“游戏规则改变了,应该做的是顺应规则,在变革中生存。”
　　
　　在今年的多轮宏观调控风暴中,万科却实现了惊人的业绩,全年销售突破1000亿元。12月5日,万科总裁郁亮接受了本报独家专访,他指出,房地产行业过去的赢利模式,依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额等等的想法,已经迫切需要转型。房地产业将变成一个利润平均化的行业,就像制造业那样,赚钱不再那么容易。
　　
　　“货币、通货膨胀预期对行业的影响,是市场送来的礼物,终究要收回去;房地产行业需要重建,房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。”郁亮说。
　　
　　没有调控,万科会很困难
　　
　　《21世纪》:万科在严厉的调控中,实现了一千亿的销售额,您觉得调控对万科的影响是什么?
　　
　　郁亮:万科2010年的爆发,是2008年种下的。2007年万科做到500多亿,我就感觉有很多问题。那时我谈要做主流,要快速周转,不能靠土地自然升值赚钱,但这个号召下面就有很多反对。一线公司觉得明明放一段时间房子就能更赚钱,为什么要快速卖掉?有业绩压力、有对手在追,管理层相对超脱的一个发展战略,也难以推进。
　　
　　但08年救了万科,帮助内部统一了思想。当时考虑围绕城市圈发展,做主流住宅,后来高铁时代提前到来,使得万科的策略更加快了;快速周转是同一个道理,万科不是毛利率最高的,我们要忘记土地的升值,只要赚房子的钱就够了,就像制造业,产品存一天是贬值的,要快速卖掉它。合理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深去到二、三线城市,今年发展良好的发展商都是这样,走高端路线的地产商今年表现较差。
　　
　　如果没有08年的危机,可能行业调整已经完成了,现在是没有完成的调控又回过头来搞。如果没有调控,我们坚持万科的发展策略很艰难,因为在顺境中求变革太难了,内部统一意见很困难,正因为有了08年深刻的教训,才帮助了万科。地产业的周期差不多就是两年,两年后,我们看到,坚持自己的变革和策略成功了。万科及时地转到了坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深的道路上来。
　　
　　《21世纪》:除了调控因素,你觉得是什么让万科坚持了自己的策略?
　　
　　郁亮:首先是我们不去预测政策会怎么样,只想在波动中,什么变化最小。在政策变化中受影响最小的,是主流住宅、普通住宅;而周转速度越快,受波动越小;战略纵深则从地域上解决波动问题,在同一时段里面缓解和对冲调控的波动影响。
　　
　　此外,万科优秀的公司体制也使得我们能够坚持自己的发展策略。国有企业体制僵化、不连续,民营企业则涉及太多利益。华润是万科的国有第一大股东,但华润特别放手;如果说公司是我和王石的,降价这个决策会非常难下,那意味着损失自己的钱。但万科的体制是可以从长计议,为了长期发展我们可以牺牲短期的利益,遇到问题可以少一些利益上的预判。
　　
　　我们已不在乎任务导向。要看有效增长。ROE的分母这几年不变化了,我们的盈利水平取决于周转,通过快速周转来给股东提高回报率。最终是ROE创造更多的价值。我的任务就是为股东服务,这种服务用ROE、EVI来衡量,对股东来说就能够交代了。
　　
　　《21世纪》:你认为调控显效了吗?供求关系是否已经发生逆转?
　　
　　郁亮:宏观调控的效果已经显现,今年宏观调控政策执行得特别到位,按揭政策得到了执行。11月之前同比成交都是萎缩的,而最近这几个月成交上升,是因为供应量的放大,楼市供求关系已经缓解。
　　
　　但这还不是供求关系的逆转,而是供求状况大为缓解。供应量增加很快,同比的成交面积增加速度慢,说明供应量在大幅增加,而需求没有跟上,而房价大涨的条件是要倒过来。从供需来判断,企业间对后市的分析也不太一样,不能拿企业年初的销售计划去比较,只有分析同比去年的数据才会看出它的本质来。目前同比超过50%增长的并不多。
　　
　　减少对金融的依赖是好事
　　
　　《21世纪》:在接下来的十年里面,中国宏观经济和产业结构将发生很大的改变,不再像以前依赖房地产业,金融机构对地产业的支持可能也不会那么大。短期来看,资本市场融资也很难重启,地产业的整体资金杠杆率在降低。对此你怎么看?
　　
　　郁亮:减少对金融的依赖,对地产行业不是好事情吗?
　　
　　《21世纪》:对于万科来说,不依赖融资的发展如何进行?年增长20%-30%如何实现?
　　
　　郁亮:过去三年万科在资本市场没有融一分钱,但实现了千亿销售额,我们依赖于合作来实现更多的市场份额。我对明年资本市场没做任何预期,100亿算是巨额融资,万科今年所创造的利润也是这个数量级了,现金都回来了,哪怕有监管,也还可以用这个钱。再有合作来扩大业务范围,明年保持20%-30%的增长,我还是有信心的。
　　
　　《21世纪》:万科合作的对象一般有哪些?
　　
　　郁亮:这个行业受到各种资源的支持,合作应该更彻底。目前万科有更多更广泛的合作,央企,民营,个人,国内外,大、小公司都有,股权1/2可以,1/3、1/4都可以,以前有人说万科发展靠圈钱,出于功利的目的去找合作伙伴,能做好吗?我们不依赖于资本规模扩张,不依赖于股东给钱扩张,在一些地方政府谈判中,我们也不会去压低土地价格,刻意获取优惠。
　　
　　合作的障碍在于信任感,而万科在行业中信任度最高,最透明,即使不相识也没问题,我们所有账目都是公开的,合作方愿意派财务总监没关系,我们的要求只有一个,按章纳税。所以跟万科合作,交易成本最低。
　　
　　《21世纪》:从去年和今年来看,地产公司业绩的增长,是与流动性充裕以及通货膨胀预期同步进行的。在未来的规划中,万科是否考虑到这类因素对于业绩的影响?
　　
　　郁亮:货币、通货膨胀预期对行业的影响,是市场送的礼物,别当真,它是可以收走的。房地产行业需要重建,房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。不要去赌通胀预期这个事情,行业受这个影响越小越好。我反而会担心,担心我们对策略的坚持会动摇,行业更加地波动。
　　
　　向制造业学习
　　
　　《21世纪》:当前的大变局中,保障房迅速上位,双轨统筹已是必然。你如何看待保障房建设对地产业的影响?
　　
　　郁亮:保障房是对行业最大的保护。过去的12年房改中保障房不力,行业问题特别严重。未来保障房比例是否提高,是衡量宏观调控能否成功的标志,这意味着解决了更多低收入人群的居住问题。万科虽然会受到一些影响,但服务的对象不同,万科并不是特别担心。满足自住所需的普通商品房,仍是政府所鼓励的,万科的策略不需要调整。
　　
　　《21世纪》:我曾经跟其他地产商有过交流,他们似乎很抗拒保障房计划?
　　
　　郁亮:香港超过100平米的房子总量只占2%,公屋的面积90%都在70平米以内,内地2011年要建1000万套保障房,是历史高位,我希望实现这件事情。如果这件事情干不下去,我们的灾难刚开始。
　　
　　对于企业来说,有变化才有机会,有变化就是游戏规则改了,你顺应它就能发展。企业应该学会在变革中寻找新的市场机会,而不是害怕或阻止变革;万科把对行业的好的事情看成最大的利益,因为行业好了才有饭吃。
　　
　　《21世纪》:你提出地产业要向制造业学习,学习什么?
　　
　　郁亮:跟制造业比起来,地产业多么幸福。对制造业来说,赚钱是很不容易的事情。他们对客户的态度、质量管理、生产手段、如何提升性价比等等很多地方,地产业都要学。
　　
　　房地产业的外部环境已经发生了变化,保障房将加快建设,这是地产行业健康发展的保证;行业的资金杠杆率在下降,过去依赖资本扩张的方式已不可用;房地产业将变成一个利润平均化的行业,就像制造业那样,赚钱不再那么容易。
　　
　　《21世纪》:变成制造业,是否就意味着行业的边际利润将递减?
　　
　　郁亮:边际利润递减,是行业该做的事情。现在有土地资源的限制,如果农村集体土地可以流转,那变成制造业就确定无疑了。现在土地转让方式有很多的变化,比如旧城改造、地票等,都是很好的尝试。
　　
　　地方供地方式多元化、土地税费制度改革,地产业向制造业转变的路径将加快。住宅工业化、上下游产业链整合也已提上日程。