提要：据上海中原研究咨询部监测数据显示，“中凯曼荼园”10月份成交一套、单价78800元/平方米，11月17日最新成交一套、单价82300元/平方米，价格保持稳中有升，创该案史上成交单价最高纪录。上海中原地产研究咨询部高级经理马冀则向记者坦言，虽然调控措施再次加码，但房价并未出现下挫，而且市场反应周期大幅缩短。

虽然调控政策依然实施，然而上周本市商品住宅成交均价却再次环比上涨2%，跳到了23489元/平方米，创下了二次调控以来周均价的新高。而在这个新高的背后，是高端豪宅成交的“给力”表现。 “我感觉现在买这些高端豪宅，3年内价格涨50%没有问题，因此我会推荐我圈内的有资金人士现在购房。”投资人士李先生在接受记者采访时的一番话，也道出了高端豪宅“给力”的原因所在。

来自新浪乐居数据显示，上海40000元/平方米以上的一手楼盘总成交面积——

→4月为106119平方米

→7月为19339平方米

→10月为150559平方米

→11月为102540平方米

【市场】

豪宅市场乍寒还暖

虽然加息限购、土地供应增加等调控措施紧逼，但是上海的豪宅市场却呈现出乍寒还暖的现象。

虽然其成交量随着楼市调控而变化，但据新浪乐居数据显示，40000元/平方米以上楼盘成交均价依然坚挺，二次调控后11月成交均价为57708元/平方米，比4月调控前的价格还要高。而均价在50000元/平方米以上的19个上海新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7%-12%不等。

以位于徐汇滨江板块的“尚海湾豪庭”为例，9月份新上市9号、10号两幢江景房源，共推出面积4.58万平方米、162套，主力户型为216平方米—400平方米的四房、五房。从近三个月的成交数据来看，9月份，该楼盘成交21套、均价58200元/平方米，10月份成交53套、均价61600元/平方米，11月份成交54套、65100元/平方米，逐月量价齐升态势明显。而一直备受关注的上海星河湾项目，其10月成交均价为47998元/平方米；而到了11月，该楼盘的成交均价突破了5万元大关，达到了50316元/平方米。

一手市场如此红火，二手豪宅市场也随即走俏。在“沪十二条”出台后，此前成交比较活跃的世茂滨江花园、仁恒河滨城、翠湖天地御苑等高端物业的买卖交易量均出现不同程度的降温。来自汉宇地产的数据，今年10月期间，总价在1000万元以上的二手房交易量较新政前下降了50%左右，而总价在500万元至1000万元的二手房交易量也环比下降了30%。这些数据均高出二手房交易量的平均降幅。但这一现象在11月就出现逆转。 11月中下旬，在一系列经济事件的影响下，对300平方米以上的大户型表示有购买意向的明显增多，较之前增加15%—20%。从过往成交记录来看，大户型的成交均价要比一般户型高出30%-50%。其中，豪宅买家一次性付款的比例高达五成以上，较10月普遍增长10%-20%。

中原地产的调查数据特别指出，11月位居中心区域的高端物业成交比例和10月比出现明显回暖。就11月成交出现量价齐升的卢湾区来说，新天地板块依然是资金实力买家追捧区域。例如，板块内的标杆楼盘翠湖天地，目前户型面积在150平方米-190平方米的3房受到改善需求的追捧，由于该楼盘的市场挂牌量十分有限，因此价格十分坚挺。本月翠湖天地御苑成交单价已经达到93000元/平方米，保持稳中有升态势。另外滨江沿线的江景房香港新世界花园近期表现活跃，成交价格基本在55000元/平方米-70000元/平方米。

高端豪宅的热卖，也不同程度带动了别墅市场，7月以来，上海别墅成交均价已连续4个月持续上扬。中房信提供的最新数据显示，截至11月中旬，今年均价5万元以上的新建高档别墅成交了481栋，比去年全年的374栋还高出28%。

位于三林板块上南地区的“尚东国际名园”11月17日推出62套别墅房源，为近五个月来中环线内惟一别墅新盘。据上海中原研究咨询部最新监测数据显示，该案已于上月21日成交一套，单价高达8.03万元/平方米。此价格刷新板块最高单价纪录。此外，位于佘山板块的“中凯曼荼园”11月15日推出22套独立别墅，也是该板块继5月份 “佘山东紫园”批量供应后的首次高端别墅大批放量。从近几个月的板块别墅走势来看，区域性高端产品的供不应求仍是长期态势，此次投放有望提速后市交易步伐。据上海中原研究咨询部监测数据显示，“中凯曼荼园”10月份成交一套、单价78800元/平方米，11月17日最新成交一套、单价82300元/平方米，价格保持稳中有升，创该案史上成交单价最高纪录。

对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍向记者表示，尽管面对限外令等多项政策制约，高端豪宅及别墅放量势头不减，新增供应在一定程度上也拉动了成交反转向上。豪宅市场拥有经济实力相对雄厚的置业者，其需求实现能力与调控关联度相对有限。同时与第一次的调控相比，在目前通胀的压力下，购房者的预期已经发生了变化，房价下降预期减弱，近期因为CPI上涨明显，很多人开始判断房价将上涨，豪宅更是如此，避险资金入市成为主流。

【现场】

投资者全款买房不含糊

11月的豪宅热度12月还在继续发酵。上周末，记者在楼盘探营中发现，面对楼市的“涨声渐浓”，投资者全款买房并不含糊。

“一次性付款还有优惠吗？ ”在上周开盘的几个项目现场，记者频繁听到有购房者抛出这个问题。据了解，虽贷款收紧，投资成本增加，但财力雄厚的投资者们还是普遍看涨楼市未来，在沉寂不久后纷纷选择全款购房。

杨浦区新江湾城板块的华润置地橡树湾于上周日加推房源，记者在现场看到，楼盘门前的国浩路上停了不少私家车，其中很大比例是浙江、江苏牌照。售楼人员也坦言，板块发展前景被看好，投资客前来购买的不在少数，其中很多人因已经不能贷款而选择一次性付款。该楼盘单价超过40000元/平方米，最小户型单套售价为350万元左右，而大户型单套售价超过2000万元。售楼人员透露，房子十分紧俏，有的人只提前一天来看，现场立马交10万元办理预约卡等第二天 “抢房”。开盘当天，小户型房源也基本被一抢而光。

闵行区虹桥一号项目也在周末开盘，记者也见到了不少结伴而来的投资者。售楼中心内一个由五六位中老年购房者组成的 “银发看房团”引起了记者的注意。其中一位直接向售楼人员询问 “投资买哪种户型最合适”，并表示可以一次性付款。另一位打扮十分朴素的中年女士与记者闲谈时也表示她假如购买也会选择全款，现在贷款利率不实惠，多出来的钱放着也不知道能做什么。记者发现，通常楼盘开盘时会给予一次性购房者更多折扣，但是这个项目却明确表示不会有额外的优惠。

【声音】

投资人士加码豪宅市场

为何在楼市调控的压力下，投资人士依旧勇敢地涌向外界认为的“雷区”呢？

上海孙先生的经历颇具代表性。作为一位民营老板，孙先生之前有过多次购房经历，自今年9月初楼市渐好以后，拥有一定资金的他萌生了再次投资房屋的想法。他看中宝山区两套90平方米左右的二手房屋，但在今年国庆期间“沪十二条”突然而至，其中的限购令打乱了孙先生的计划。

作为具有投资房屋经验的购房者，孙先生坦言，依旧看好后市，认为限购令只是临时政策，不会持久，一旦取消房屋仍会升值。因此，他索性将原来购买两套房屋的首付款集中起来，购买了市中心板块的一套价值700多万元的二房，从而达到投资的目的。 “目前投资的渠道确实不如以前宽，特别是自己从事进出口行业，美元持续贬值，对进出口行业造成重创，我在行业中已找不到利润。而商人能做的就是让资本进行流动，重新选择投资路径。 ”孙先生如是说。

据他介绍，近期全国外贸出口严重受阻，进出口中小企业不少关门倒闭。闲置资金急寻出路，房地产成为关注重点。投资渠道变窄以及全球流动性泛滥、资产价格上涨又给民间资金的投机炒作提供了背景和可能。央行数度加息，但加息幅度赶不上涨价程度，参与市场炒作的资金不会轻易退场。 “现在大家都在赌最佳的入场时机。 ”

李先生也是一位拥有丰厚资金的投资人士，他向记者直言不讳自己拥有多套住宅，而近期也在静安区购置了一套新房源。 “我圈子内的朋友有时候问我，现在可以买房吗，我的建议就是现在买。 ”李先生说道。在他看来，投资房地产是目前最为稳妥的投资方式，只要自己有一定的资金，最好的方式就是投资房产。 “现在我们大多不会向银行贷款，基本上是一次性付款，因此并不受到限贷的影响，同时目前上海的限购令出台，让我看到了中心城区豪宅的市场价值，我决定买这些房子，估计3年内这些房子的价格肯定涨50%。 ”

而对于目前一直悬而未决的房产税，这些投资人士大多认为今年出台的可能性没有。如果开征的话，现阶段增量的可能性很大，因此在出台前，是一个很好的购置时间点。

【观点】

政策执行力度不够 马太效应加剧

对于目前豪宅“给力”的原因，大多数接受采访的业内专家向记者表示，一方面，豪宅买家是为了把房子当作收藏，另一方面，这批买家没有更好的投资渠道，所以只要人民币升值和通货膨胀的预期还在，为了规避风险，他们还是愿意把资金投入到房产中。就算出房产税，也不会动摇对豪宅的投资，因为和财产保值增值相比，缴纳的一两个百分点的物业税微不足道。

“买得起房的人继续买房投资，买不起的人越来越买不起。 ”知名地产评论家沈晓杰在接受记者采访时无奈地说。他认为，虽然中央一直在表态，政策一直在出台，但是政策执行还是力度不够，房价居高难下，开发商和投资者自然也有了信心，认为房价还有上涨的空间。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，监控数据显示，11月上海楼市成交出现了下滑，但是单价3万元以上的中高端楼盘成交比例却大幅上升了。上海社科院房地产研究中心顾建发亦认为，高端楼盘的成交攀升是近期成交均价拉高最重要的原因，限购令出台起到了反作用。他指出，购房有了配额限制后，有支付能力的购房者无论是出于自住还是投资需求，必然会选择面积较大、总价较高的。

业内人士认为，高端楼盘的热销祸起限购令，也并非全都是投资者所为。当前，房产税的呼声越来越高，按人均面积征收的可能性很大，有部分购房者为了避税，趁机“改善”，将面积大、单价低的房子出售，转而购买单价较高的高端楼盘。

上海中原地产研究咨询部高级经理马冀则向记者坦言，虽然调控措施再次加码，但房价并未出现下挫，而且市场反应周期大幅缩短。二次调控仅月余，市场情绪再度舒缓，调控的效力被加速淡化。在通胀和人民币升值压力之下，仍有不少避险资金进入高端物业。随着市场的逐步回暖，二手市场挂牌量有小幅回升，马冀预计近期房价仍会继续稳中有升的走势。

与其持相关观点的还有克而瑞研究中心总经理陈啸天。他指出，高端物业的成交均价直接影响到整个楼市的成交均价。历史经验证明，如果该月高端物业集中成交，该月的商品住宅成交均价必定上涨。由于豪宅的供应越来越少，并且购房者的需求两三年内得不到满足，因此其均价不会因为周围楼盘房价的下跌而下跌。他表示，一个城市房地产的价格是由高位决定的，或者高端的梯度线决定，不是由低端决定的，往往是高端引领整个城市房地产价格走向，如今高端的价格还在涨因此未来房价大幅下跌的可能性没有。